2,410〜3,210万円
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定実際に売れた価格は3,840〜4,150万円。3〜6か月で上を目指します
仲介の無料査定表面利回り約3.1%。神戸市中央区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市中央区の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪190万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪181〜196万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪235万円 |
| 買取の目安 | 坪114〜152万円 |
| 神戸市中央区の中古マンション（2026年） | 坪235万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約93万円。神戸市中央区で取引5件以上のマンション468棟の中で70番目（上位15%）で、区の中央値（㎡65万円）より42%高い水準です。
坪単価に直すと、成約の中心で約190万円、高値で売り出すなら約235万円までが目安です。神戸市中央区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約235万円なので、19%低めです。近くの地価公示（神戸市中央区下山手通３丁目）は土地の坪単価が約354万円です。
下山手通の人口は2015年7,792人→2020年7,378人（-5%）。人口が減っている町では、買取や賃貸もあわせて比べるのがおすすめです。
過去10年の取引は50件、うち直近3年で12件。2026年1〜3月に40㎡の部屋が2,300万円で取引しています。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
神戸市中央区の中古マンションは5年で+34%。2005年前後に建った同年代のマンションは3年で+12.1%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で4,980万円からの売り出しを検討できます。
県庁前駅から約60m（町の中心から）。1日の乗降客数は約11,192人で、元町駅（約340m）も使えます。
築21年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、2回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
取引が多い間取りは1K（41件）、2LDK（4件）。広さは15〜20㎡の部屋が中心です。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は830万円（15㎡）から3,300万円（45㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2018年1〜3月の㎡100万円です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。15階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約22.2m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡38〜51万円、50㎡未満が㎡42〜100万円。神戸市中央区の同じ年代のマンションは3年で+12.1%、神戸市中央区全体は5年で+34%です。直近（2026年1〜3月）は40㎡の部屋が2,300万円（㎡58万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 取引 | 2,300万円 | 40㎡ | — | 57.5万 |
| 2025年7〜9月 | 取引 | 1,500万円 | 15㎡ | 1K | 100.0万 |
| 2025年4〜6月 | 成約 | 3,300万円 | 45㎡ | 1LDK | 73.3万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 1,500万円 | 15㎡ | 1K | 100.0万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 1,300万円 | 15㎡ | 1K | 86.7万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 1,400万円 | 15㎡ | 1K | 93.3万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 1,500万円 | 15㎡ | 1K | 100.0万 |
| 2024年10〜12月 | 取引 | 1,400万円 | 20㎡ | 1K | 70.0万 |
| 2024年7〜9月 | 成約 | 1,200万円 | 20㎡ | 1K | 60.0万 |
| 2024年7〜9月 | 取引 | 1,500万円 | 15㎡ | 1K | 100.0万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 1,500万円 | 15㎡ | 1K | 100.0万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 1,200万円 | 20㎡ | 1K | 60.0万 |
| 2023年10〜12月 | 取引 | 1,700万円 | 20㎡ | 1K | 85.0万 |
| 2023年7〜9月 | 取引 | 1,600万円 | 20㎡ | 1K | 80.0万 |
| 2023年4〜6月 | 取引 | 1,300万円 | 20㎡ | 1K | 65.0万 |
| 2023年1〜3月 | 取引 | 1,300万円 | 15㎡ | 1K | 86.7万 |
| 2022年10〜12月 | 取引 | 1,400万円 | 15㎡ | 1K | 93.3万 |
| 2022年10〜12月 | 取引 | 1,300万円 | 15㎡ | 1K | 86.7万 |
| 2022年7〜9月 | 取引 | 1,200万円 | 20㎡ | 1K | 60.0万 |
| 2022年7〜9月 | 取引 | 1,300万円 | 20㎡ | 1K | 65.0万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 3,100万円 | 65㎡ | 2LDK | 47.7万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 3,000万円 | 65㎡ | 2LDK+S | 46.2万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 1,400万円 | 15㎡ | 1K | 93.3万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 1,400万円 | 15㎡ | 1K | 93.3万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 3,100万円 | 60㎡ | 2LDK | 51.7万 |
| 2020年10〜12月 | 取引 | 2,300万円 | 60㎡ | — | 38.3万 |
| 2020年10〜12月 | 取引 | 2,900万円 | 60㎡ | 2LDK | 48.3万 |
| 2020年10〜12月 | 取引 | 3,000万円 | 60㎡ | 2LDK | 50.0万 |
| 2020年10〜12月 | 取引 | 1,300万円 | 15㎡ | 1K | 86.7万 |
| 2020年7〜9月 | 取引 | 1,400万円 | 15㎡ | 1K | 93.3万 |
| 2020年1〜3月 | 取引 | 1,400万円 | 15㎡ | 1K | 93.3万 |
| 2020年1〜3月 | 取引 | 1,400万円 | 15㎡ | 1K | 93.3万 |
| 2020年1〜3月 | 取引 | 1,400万円 | 15㎡ | 1K | 93.3万 |
| 2019年10〜12月 | 取引 | 1,200万円 | 15㎡ | 1K | 80.0万 |
| 2019年7〜9月 | 取引 | 1,400万円 | 15㎡ | 1K | 93.3万 |
| 2019年4〜6月 | 取引 | 1,400万円 | 20㎡ | 1K | 70.0万 |
| 2019年4〜6月 | 取引 | 1,400万円 | 15㎡ | 1K | 93.3万 |
| 2018年10〜12月 | 取引 | 3,100万円 | 65㎡ | 3LDK | 47.7万 |
| 2018年1〜3月 | 取引 | 1,100万円 | 15㎡ | 1K | 73.3万 |
| 2018年1〜3月 | 取引 | 1,500万円 | 15㎡ | 1K | 100.0万 |
| 2017年4〜6月 | 取引 | 950万円 | 15㎡ | 1K | 63.3万 |
| 2017年4〜6月 | 取引 | 920万円 | 15㎡ | 1K | 61.3万 |
| 2017年1〜3月 | 取引 | 850万円 | 20㎡ | 1K | 42.5万 |
| 2017年1〜3月 | 取引 | 950万円 | 20㎡ | 1K | 47.5万 |
| 2016年10〜12月 | 取引 | 1,200万円 | 15㎡ | 1K | 80.0万 |
| 2016年10〜12月 | 取引 | 860万円 | 15㎡ | 1K | 57.3万 |
| 2016年7〜9月 | 取引 | 830万円 | 15㎡ | 1K | 55.3万 |
| 2016年7〜9月 | 取引 | 830万円 | 15㎡ | 1K | 55.3万 |
| 2016年7〜9月 | 取引 | 1,300万円 | 15㎡ | 1K | 86.7万 |
| 2016年4〜6月 | 取引 | 900万円 | 15㎡ | 1K | 60.0万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市中央区下山手通・2005年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 770〜1,030万円 | 1,290〜1,590万円 | 1,230〜1,330万円 | 4.7〜5.5万円 | 4.5% |
| 25㎡ | 960〜1,290万円 | 1,610〜1,990万円 | 1,540〜1,660万円 | 5.5〜6.4万円 | 4.2% |
| 30㎡ | 1,160〜1,540万円 | 1,930〜2,390万円 | 1,840〜1,990万円 | 5.9〜6.9万円 | 3.8% |
| 50㎡ | 1,720〜2,300万円 | 2,870〜3,560万円 | 2,740〜2,970万円 | 7.6〜8.8万円 | 3.3% |
| 60㎡ | 2,070〜2,760万円 | 3,440〜4,270万円 | 3,290〜3,560万円 | 8.3〜9.7万円 | 3.0% |
| 70㎡ | 2,410〜3,210万円 | 4,020〜4,980万円 | 3,840〜4,150万円 | 10.1〜11.8万円 | 3.1% |
| 80㎡ | 2,760〜3,670万円 | 4,590〜5,690万円 | 4,380〜4,740万円 | 11.9〜13.9万円 | 3.2% |
| 90㎡ | 3,100〜4,130万円 | 5,170〜6,400万円 | 4,930〜5,340万円 | 13.5〜15.7万円 | 3.2% |
神戸元町山手ヴィアージュでよく取引される広さは15㎡前後です。価格の出し方
神戸市中央区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
下山手通の15歳未満は584人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
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2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で2,410〜3,210万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は4,020〜4,980万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は3,840〜4,150万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には40㎡の部屋が2,300万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月10.1〜11.8万円が目安です（神戸市中央区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約190万円、売り出しの上限で坪約235万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市中央区の中古マンション全体は坪約235万円です。
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売れます。この10年で50件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。