下山手通の相場で高く売る
住み替えも相続も賃貸中も
エステムコート神戸県庁前4グランディオの買取・売却
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航空写真：国土地理院
最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
荷物が残っていても3,530万円前後から。業者からの電話はGEEZが受けます
買取の無料査定実際に売れた価格は4,630〜5,890万円。3〜6か月で上を目指します
仲介の無料査定表面利回り約2.5%。神戸市中央区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市中央区の平均家賃（2023年）×100〜114%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪238万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪219〜278万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪334万円 |
| 買取の目安 | 坪143〜190万円 |
| 神戸市中央区の中古マンション（2026年） | 坪235万円 |
神戸市中央区の取引5件以上のマンション468棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は145番目（上位31%）。㎡約81万円で、区の真ん中（㎡65万円）より24%上です。
築15年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、2回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は20㎡で、間取りは1K（15件）、3LDK（3件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は1,100万円（20㎡）から5,100万円（65㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2025年7〜9月の㎡95万円です。
実際に売れた価格の中心は坪約238万円、売り出しの上限は坪約334万円です。神戸市中央区全体の坪約235万円と比べるとほぼ同じです。近くの地価公示（神戸市中央区下山手通３丁目）は土地の坪単価が約354万円です。
下山手通の人口は2015年7,792人→2020年7,378人（-5%）。人口が減っている町では、買取や賃貸もあわせて比べるのがおすすめです。
過去10年の取引は24件、うち直近3年で9件。2025年10〜12月に55㎡の部屋が4,300万円で成約しています。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
神戸市中央区の中古マンションは5年で+34%。2011年前後に建った同年代のマンションは3年で+15.8%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で7,070万円からの売り出しを検討できます。
県庁前駅から約60m（町の中心から）。1日の乗降客数は約11,192人で、元町駅（約340m）も使えます。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。12階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約22.2m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡50〜78万円、50㎡未満が㎡52〜95万円。神戸市中央区の同じ年代のマンションは3年で+15.8%、神戸市中央区全体は5年で+34%です。直近（2025年10〜12月）は55㎡の部屋が4,300万円（㎡78万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年10〜12月 | 成約 | 4,300万円 | 55㎡ | 2LDK | 78.2万 |
| 2025年7〜9月 | 取引 | 1,900万円 | 20㎡ | 1K | 95.0万 |
| 2025年4〜6月 | 取引 | 5,100万円 | 65㎡ | 3LDK | 78.5万 |
| 2024年10〜12月 | 取引 | 1,700万円 | 20㎡ | 1K | 85.0万 |
| 2024年10〜12月 | 取引 | 3,700万円 | 60㎡ | 2LDK | 61.7万 |
| 2024年7〜9月 | 取引 | 1,500万円 | 20㎡ | 1K | 75.0万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 1,500万円 | 25㎡ | 1K | 60.0万 |
| 2024年4〜6月 | 成約 | 4,300万円 | 70㎡ | 2LDK | 61.4万 |
| 2024年4〜6月 | 成約 | 1,400万円 | 25㎡ | 1K | 56.0万 |
| 2023年7〜9月 | 取引 | 1,600万円 | 20㎡ | 1K | 80.0万 |
| 2023年4〜6月 | 取引 | 1,500万円 | 20㎡ | 1K | 75.0万 |
| 2023年4〜6月 | 取引 | 1,600万円 | 20㎡ | 1K | 80.0万 |
| 2022年7〜9月 | 取引 | 1,500万円 | 20㎡ | 1K | 75.0万 |
| 2022年7〜9月 | 取引 | 1,600万円 | 20㎡ | 1K+S | 80.0万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 1,300万円 | 25㎡ | 1K | 52.0万 |
| 2022年4〜6月 | 取引 | 1,400万円 | 20㎡ | 1K | 70.0万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 1,300万円 | 25㎡ | 1R | 52.0万 |
| 2021年10〜12月 | 取引 | 1,500万円 | 20㎡ | 1K | 75.0万 |
| 2021年7〜9月 | 取引 | 3,900万円 | 65㎡ | 3LDK | 60.0万 |
| 2021年7〜9月 | 成約 | 3,900万円 | 70㎡ | 3LDK | 55.7万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 1,800万円 | 20㎡ | 1K | 90.0万 |
| 2020年4〜6月 | 取引 | 2,500万円 | 50㎡ | 1LDK | 50.0万 |
| 2018年7〜9月 | 取引 | 1,500万円 | 20㎡ | 1K | 75.0万 |
| 2017年1〜3月 | 取引 | 1,100万円 | 20㎡ | 1K | 55.0万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市中央区下山手通・2011年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 1,090〜1,450万円 | 1,810〜2,330万円 | 1,440〜1,940万円 | 5.2〜6.0万円 | 3.2% |
| 25㎡ | 1,360〜1,810万円 | 2,270〜2,910万円 | 1,800〜2,420万円 | 6.1〜7.0万円 | 3.0% |
| 30㎡ | 1,630〜2,180万円 | 2,720〜3,490万円 | 2,150〜2,910万円 | 6.6〜7.6万円 | 2.7% |
| 50㎡ | 2,160〜2,880万円 | 3,600〜5,050万円 | 3,310〜4,210万円 | 8.4〜9.7万円 | 2.6% |
| 60㎡ | 2,590〜3,460万円 | 4,320〜6,060万円 | 3,970〜5,050万円 | 9.2〜10.6万円 | 2.4% |
| 70㎡ | 3,020〜4,030万円 | 5,040〜7,070万円 | 4,630〜5,890万円 | 11.2〜12.9万円 | 2.5% |
| 80㎡ | 3,460〜4,610万円 | 5,760〜8,080万円 | 5,300〜6,740万円 | 13.2〜15.2万円 | 2.6% |
| 90㎡ | 3,890〜5,180万円 | 6,480〜9,090万円 | 5,960〜7,580万円 | 15.0〜17.2万円 | 2.6% |
ほかの広さは、上の価格ボードに㎡を入れると出ます。価格の出し方
神戸市中央区の相場は高い水準にあります。築年数による不利は年々大きくなるため、値上がりを待つより、相場が高い今のうちに動く方が有利です。持ち続けるなら、貸して家賃を得る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
下山手通の15歳未満は584人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
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2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
広さとご希望を選んで、メールアドレスを入れるだけ。下山手通の査定結果をお届けします。
70㎡で3,020〜4,030万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は5,040〜7,070万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は4,630〜5,890万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年10〜12月には55㎡の部屋が4,300万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月11.2〜12.9万円が目安です（神戸市中央区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約238万円、売り出しの上限で坪約334万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市中央区の中古マンション全体は坪約235万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。エステムコート神戸県庁前4グランディオの買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で24件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。