470〜630万円
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グレイスハイツ御蔵菅原菅原通付近
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引3件をもとに、1,830万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約10.8%。神戸市長田区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市長田区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪37万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪26〜72万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪86万円 |
| 買取の目安 | 坪22〜30万円 |
| 神戸市長田区の中古マンション（2026年） | 坪118万円 |
神戸市長田区の取引5件以上のマンション120棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は82番目（上位68%）。㎡約27万円で、区の真ん中（㎡33万円）より16%下です。
過去の取引は740万円（45㎡）から1,500万円（50㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2022年10〜12月の㎡30万円です。
実際に売れた価格の中心は坪約37万円、売り出しの上限は坪約86万円です。神戸市長田区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約118万円なので、69%低めです。近くの地価公示（神戸市長田区菅原通５丁目）は土地の坪単価が約81万円です。
菅原通の人口は2015年920人→2020年942人（+2%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は3件、うち直近3年で0件。いちばん新しいのは2023年10〜12月の45㎡（1,100万円）です。取引の間隔があくこともあるため、売り出し価格の決め方が大切です。
神戸市長田区の中古マンションは5年で+24%。1983年前後に建った同年代のマンションは3年で+11.6%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は780〜1,830万円です。
高速長田駅から約550m（町の中心から）。1日の乗降客数は約14,942人で、兵庫駅（約980m）も使えます。
築43年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は45㎡で、間取りは2LDK（2件）、3DK（1件）の順に取引されています。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。7階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約4.7m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡30〜30万円、50㎡未満が㎡16〜24万円。神戸市長田区の同じ年代のマンションは3年で+11.6%、神戸市長田区全体は5年で+24%です。直近（2023年10〜12月）は45㎡の部屋が1,100万円（㎡24万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023年10〜12月 | 成約 | 1,100万円 | 45㎡ | 3DK | 24.4万 |
| 2022年10〜12月 | 成約 | 1,500万円 | 50㎡ | 2LDK | 30.0万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 740万円 | 45㎡ | 2LDK | 16.4万 |
取引が3件と少ないため、価格の幅を広めにとっています。出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市長田区菅原通・1983年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 150〜200万円 | 250〜590万円 | 180〜490万円 | 3.9〜4.6万円 | 20.4% |
| 25㎡ | 190〜250万円 | 310〜730万円 | 220〜610万円 | 4.4〜5.2万円 | 18.6% |
| 30㎡ | 230〜300万円 | 380〜880万円 | 270〜730万円 | 4.7〜5.5万円 | 16.5% |
| 50㎡ | 340〜450万円 | 560〜1,310万円 | 400〜1,090万円 | 5.6〜6.5万円 | 13.0% |
| 60㎡ | 400〜540万円 | 670〜1,570万円 | 470〜1,310万円 | 5.9〜6.9万円 | 11.5% |
| 70㎡ | 470〜630万円 | 780〜1,830万円 | 550〜1,530万円 | 6.4〜7.6万円 | 10.8% |
| 80㎡ | 540〜720万円 | 900〜2,090万円 | 630〜1,740万円 | 7.0〜8.2万円 | 10.2% |
| 90㎡ | 600〜810万円 | 1,010〜2,350万円 | 710〜1,960万円 | 7.8〜9.2万円 | 10.1% |
グレイスハイツ御蔵菅原でよく取引される広さは45㎡前後です。価格の出し方
神戸市長田区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。完成が1983年ごろの建物は、建築確認がそれより前だと旧耐震になります。
菅原通の15歳未満は83人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
高速長田駅のマンション相場をすべて見る長田南小学校区のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
70㎡で470〜630万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は780〜1,830万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は550〜1,530万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2023年10〜12月には45㎡の部屋が1,100万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月6.4〜7.6万円が目安です（神戸市長田区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約37万円、売り出しの上限で坪約86万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市長田区の中古マンション全体は坪約118万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。グレイスハイツ御蔵菅原の買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で3件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。