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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定実際に売れた価格は6,020〜6,730万円。3〜6か月で上を目指します
仲介の無料査定表面利回り約1.9%。神戸市灘区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市灘区の平均家賃（2023年）×100〜114%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪296万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪284〜318万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪382万円 |
| 買取の目安 | 坪178〜237万円 |
| 神戸市灘区の中古マンション（2026年） | 坪150万円 |
神戸市灘区の取引5件以上のマンション264棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は7番目（上位3%）。㎡約84万円で、区の真ん中（㎡46万円）より83%上です。
過去10年の取引は7件、うち直近3年で0件。2021年10〜12月に75㎡の部屋が4,900万円で成約しています。取引の間隔があくこともあるため、売り出し価格の決め方が大切です。
神戸市灘区の中古マンションは5年で+10%。2012年前後に建った同年代のマンションは3年で+30.4%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で8,080万円からの売り出しを検討できます。
六甲駅から約90m（町の中心から）。1日の乗降客数は約24,672人で、六甲道駅（約720m）も使えます。
築14年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、2回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
取引が多い間取りは3LDK（5件）、2LDK（2件）。広さは75〜85㎡の部屋が中心です。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は4,900万円（75㎡）から6,500万円（75㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2021年4〜6月の㎡87万円です。
実際に売れた価格の中心は坪約296万円、売り出しの上限は坪約382万円です。神戸市灘区全体の坪約150万円と比べると97%上回っています。近くの地価公示（神戸市灘区八幡町４丁目）は土地の坪単価が約175万円です。
宮山町の人口は2015年697人→2020年765人（+10%）。住む人が増えている町は、買い手も見つかりやすい傾向です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
となりの八幡町で調べた結果です（想定最大規模）。標高は約45.8m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡65〜86万円。神戸市灘区の同じ年代のマンションは3年で+30.4%、神戸市灘区全体は5年で+10%です。直近（2021年10〜12月）は75㎡の部屋が4,900万円（㎡65万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021年10〜12月 | 成約 | 4,900万円 | 75㎡ | 3LDK | 65.3万 |
| 2021年7〜9月 | 取引 | 6,500万円 | 80㎡ | 3LDK | 81.2万 |
| 2021年7〜9月 | 成約 | 6,500万円 | 85㎡ | 3LDK | 76.5万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 5,500万円 | 75㎡ | 2LDK | 73.3万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 6,500万円 | 85㎡ | 3LDK | 76.5万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 6,500万円 | 75㎡ | 2LDK | 86.7万 |
| 2019年10〜12月 | 取引 | 5,700万円 | 70㎡ | 3LDK | 81.4万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市灘区宮山町・2012年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 1,200〜1,610万円 | 2,010〜2,580万円 | 1,930〜2,150万円 | 4.6〜5.3万円 | 2.6% |
| 25㎡ | 1,510〜2,010万円 | 2,510〜3,230万円 | 2,410〜2,690万円 | 5.4〜6.2万円 | 2.4% |
| 30㎡ | 1,810〜2,410万円 | 3,010〜3,880万円 | 2,890〜3,230万円 | 6.0〜6.9万円 | 2.2% |
| 50㎡ | 2,690〜3,580万円 | 4,480〜5,770万円 | 4,300〜4,810万円 | 8.4〜9.6万円 | 2.1% |
| 60㎡ | 3,230〜4,300万円 | 5,380〜6,930万円 | 5,160〜5,770万円 | 9.6〜11.1万円 | 2.0% |
| 70㎡ | 3,760〜5,020万円 | 6,270〜8,080万円 | 6,020〜6,730万円 | 10.6〜12.2万円 | 1.9% |
| 80㎡ | 4,300〜5,730万円 | 7,170〜9,240万円 | 6,880〜7,700万円 | 11.6〜13.3万円 | 1.8% |
| 90㎡ | 4,840〜6,450万円 | 8,060〜10,390万円 | 7,740〜8,660万円 | 12.9〜14.8万円 | 1.8% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
神戸市灘区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
宮山町の15歳未満は88人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
六甲駅のマンション相場をすべて見る六甲小学校区のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で3,760〜5,020万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は6,270〜8,080万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は6,020〜6,730万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2021年10〜12月には75㎡の部屋が4,900万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月10.6〜12.2万円が目安です（神戸市灘区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約296万円、売り出しの上限で坪約382万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市灘区の中古マンション全体は坪約150万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。ジアーバネックス六甲の買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で7件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。