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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
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監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定実際に売れた価格は3,670〜4,250万円。3〜6か月で上を目指します
仲介の無料査定表面利回り約3.0%。神戸市灘区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市灘区の平均家賃（2023年）×100〜114%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪187万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪173〜201万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪241万円 |
| 買取の目安 | 坪112〜150万円 |
| 神戸市灘区の中古マンション（2026年） | 坪150万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約53万円。神戸市灘区で取引5件以上のマンション264棟の中で97番目（上位37%）で、区の中央値（㎡46万円）より16%高い水準です。
築18年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、2回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
これまでの取引では3LDK（6件）、4LDK（5件）が多く、75㎡前後の部屋がよく動いています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は2,700万円（65㎡）から4,600万円（95㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2020年1〜3月の㎡54万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約187万円、高値で売り出すなら約241万円までが目安です。神戸市灘区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約150万円なので、25%高めです。近くの地価公示（神戸市灘区灘南通３丁目）は土地の坪単価が約124万円です。
都通の人口は2015年1,735人→2020年1,796人（+4%）。住む人が増えている町は、買い手も見つかりやすい傾向です。
過去10年の取引は15件、うち直近3年で0件。2022年7〜9月に65㎡の部屋が3,500万円で取引しています。取引の間隔があくこともあるため、売り出し価格の決め方が大切です。
神戸市灘区の中古マンションは5年で+10%。2008年前後に建った同年代のマンションは3年で+17.9%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は3,970〜5,100万円です。
西灘駅から約160m（町の中心から）。1日の乗降客数は約5,230人で、摩耶駅（約380m）も使えます。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
となりの灘南通で調べた結果です（想定最大規模）。15階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約17.9m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡41〜54万円。神戸市灘区の同じ年代のマンションは3年で+17.9%、神戸市灘区全体は5年で+10%です。直近（2022年7〜9月）は65㎡の部屋が3,500万円（㎡54万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2022年7〜9月 | 取引 | 3,500万円 | 65㎡ | 3LDK | 53.8万 |
| 2022年4〜6月 | 成約 | 4,100万円 | 95㎡ | 4LDK | 43.2万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 4,300万円 | 80㎡ | 3LDK | 53.8万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 4,600万円 | 100㎡ | 4LDK | 46.0万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 3,100万円 | 70㎡ | 3LDK | 44.3万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 3,500万円 | 70㎡ | 2LDK | 50.0万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 4,600万円 | 105㎡ | 4LDK | 43.8万 |
| 2021年10〜12月 | 取引 | 4,600万円 | 95㎡ | 3LDK | 48.4万 |
| 2020年4〜6月 | 取引 | 3,900万円 | 75㎡ | 3LDK | 52.0万 |
| 2020年1〜3月 | 取引 | 3,000万円 | 55㎡ | 2LDK | 54.5万 |
| 2019年1〜3月 | 取引 | 3,000万円 | 65㎡ | 2LDK+S | 46.2万 |
| 2018年10〜12月 | 取引 | 3,600万円 | 75㎡ | 3LDK | 48.0万 |
| 2017年10〜12月 | 取引 | 3,900万円 | 80㎡ | 4LDK | 48.8万 |
| 2017年1〜3月 | 取引 | 3,400万円 | 80㎡ | 4LDK | 42.5万 |
| 2016年4〜6月 | 取引 | 2,700万円 | 65㎡ | 2LDK | 41.5万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市灘区都通・2008年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 760〜1,020万円 | 1,270〜1,630万円 | 1,170〜1,360万円 | 4.6〜5.3万円 | 4.1% |
| 25㎡ | 950〜1,270万円 | 1,590〜2,040万円 | 1,470〜1,700万円 | 5.4〜6.2万円 | 3.8% |
| 30㎡ | 1,140〜1,520万円 | 1,910〜2,450万円 | 1,760〜2,040万円 | 6.0〜6.9万円 | 3.5% |
| 50㎡ | 1,700〜2,270万円 | 2,840〜3,640万円 | 2,620〜3,040万円 | 8.4〜9.6万円 | 3.3% |
| 60㎡ | 2,040〜2,720万円 | 3,400〜4,370万円 | 3,140〜3,640万円 | 9.6〜11.1万円 | 3.2% |
| 70㎡ | 2,380〜3,180万円 | 3,970〜5,100万円 | 3,670〜4,250万円 | 10.6〜12.2万円 | 3.0% |
| 80㎡ | 2,720〜3,630万円 | 4,540〜5,830万円 | 4,190〜4,860万円 | 11.6〜13.3万円 | 2.8% |
| 90㎡ | 3,060〜4,080万円 | 5,100〜6,560万円 | 4,720〜5,460万円 | 12.9〜14.8万円 | 2.8% |
ほかの広さは、上の価格ボードに㎡を入れると出ます。価格の出し方
神戸市灘区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
都通の15歳未満は296人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
西灘駅のマンション相場をすべて見る西灘小学校区のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
70㎡で2,380〜3,180万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は3,970〜5,100万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は3,670〜4,250万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2022年7〜9月には65㎡の部屋が3,500万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月10.6〜12.2万円が目安です（神戸市灘区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約187万円、売り出しの上限で坪約241万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市灘区の中古マンション全体は坪約150万円です。
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売れます。この10年で15件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。