1,920〜2,560万円
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カルチェ西灘都通付近
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引4件をもとに、6,230万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約3.7%。神戸市灘区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市灘区の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪151万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪119〜245万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪294万円 |
| 買取の目安 | 坪91〜121万円 |
| 神戸市灘区の中古マンション（2026年） | 坪150万円 |
神戸市灘区の取引5件以上のマンション264棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は151番目（上位57%）。㎡約44万円で、区の真ん中（㎡46万円）より5%下です。
神戸市灘区の中古マンションは5年で+10%。1999年前後に建った同年代のマンションは3年で+15.6%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は3,200〜6,230万円です。
西灘駅から約160m（町の中心から）。1日の乗降客数は約5,230人で、摩耶駅（約380m）も使えます。
築27年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、3回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
取引が多い間取りは1LDK+S（1件）。広さは65〜70㎡の部屋が中心です。
過去の取引は1,900万円（65㎡）から3,300万円（65㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2016年7〜9月の㎡51万円です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約151万円。上限で売り出すと約294万円になります。神戸市灘区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約150万円なので、ほぼ同じ水準です。近くの地価公示（神戸市灘区灘南通３丁目）は土地の坪単価が約124万円です。
都通の人口は2015年1,735人→2020年1,796人（+4%）。住む人が増えている町は、買い手も見つかりやすい傾向です。
過去10年の取引は4件、うち直近3年で0件。いちばん新しいのは2022年4〜6月の70㎡（2,600万円）です。取引の間隔があくこともあるため、売り出し価格の決め方が大切です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
となりの灘南通で調べた結果です（想定最大規模）。5階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約17.9m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡29〜50万円。神戸市灘区の同じ年代のマンションは3年で+15.6%、神戸市灘区全体は5年で+10%です。直近（2022年4〜6月）は70㎡の部屋が2,600万円（㎡37万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2022年4〜6月 | 成約 | 2,600万円 | 70㎡ | 1LDK+S | 37.1万 |
| 2022年1〜3月 | 取引 | 2,600万円 | 65㎡ | — | 40.0万 |
| 2021年7〜9月 | 取引 | 1,900万円 | 65㎡ | — | 29.2万 |
| 2016年7〜9月 | 取引 | 3,300万円 | 65㎡ | — | 50.8万 |
取引が4件と少ないため、価格の幅を広めにとっています。出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市灘区都通・1999年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 610〜820万円 | 1,020〜1,990万円 | 810〜1,660万円 | 4.2〜4.9万円 | 5.0% |
| 25㎡ | 770〜1,020万円 | 1,280〜2,490万円 | 1,010〜2,080万円 | 4.9〜5.7万円 | 4.7% |
| 30㎡ | 920〜1,230万円 | 1,540〜2,990万円 | 1,220〜2,490万円 | 5.4〜6.3万円 | 4.3% |
| 50㎡ | 1,370〜1,830万円 | 2,290〜4,450万円 | 1,810〜3,710万円 | 7.5〜8.8万円 | 4.1% |
| 60㎡ | 1,650〜2,190万円 | 2,740〜5,340万円 | 2,170〜4,450万円 | 8.7〜10.1万円 | 3.9% |
| 70㎡ | 1,920〜2,560万円 | 3,200〜6,230万円 | 2,530〜5,190万円 | 9.5〜11.1万円 | 3.7% |
| 80㎡ | 2,190〜2,920万円 | 3,660〜7,120万円 | 2,900〜5,940万円 | 10.4〜12.1万円 | 3.5% |
| 90㎡ | 2,470〜3,290万円 | 4,110〜8,010万円 | 3,260〜6,680万円 | 11.6〜13.5万円 | 3.5% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
神戸市灘区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
都通の15歳未満は296人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
西灘駅のマンション相場をすべて見る西灘小学校区のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
70㎡で1,920〜2,560万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は3,200〜6,230万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は2,530〜5,190万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2022年4〜6月には70㎡の部屋が2,600万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月9.5〜11.1万円が目安です（神戸市灘区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約151万円、売り出しの上限で坪約294万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市灘区の中古マンション全体は坪約150万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。カルチェ西灘の買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で4件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。