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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引6件をもとに、5,850万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約2.4%。神戸市東灘区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市東灘区の平均家賃（2023年）×100〜114%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪225万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪204〜230万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪276万円 |
| 買取の目安 | 坪135〜180万円 |
| 神戸市東灘区の中古マンション（2026年） | 坪132万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約73万円。神戸市東灘区で取引5件以上のマンション461棟の中で45番目（上位10%）で、区の中央値（㎡43万円）より70%高い水準です。
過去10年の取引は6件、うち直近3年で0件。2023年7〜9月に80㎡の部屋が6,200万円で取引しています。取引の間隔があくこともあるため、売り出し価格の決め方が大切です。
神戸市東灘区の中古マンションは5年で+7%。2016年前後に建った同年代のマンションは3年で-9.2%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は4,770〜5,850万円です。
岡本駅から約1,000m（町の中心から）。1日の乗降客数は約23,603人で、摂津本山駅（約1,160m）も使えます。
築10年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、1回目の時期に入っています。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
取引が多い間取りは3LDK（3件）、2LDK+S（2件）。広さは80〜85㎡の部屋が中心です。
過去の取引は5,000万円（70㎡）から6,200万円（85㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2023年7〜9月の㎡78万円です。
実際に売れた価格の中心は坪約225万円、売り出しの上限は坪約276万円です。神戸市東灘区全体の坪約132万円と比べると70%上回っています。近くの地価公示（神戸市東灘区西岡本５丁目）は土地の坪単価が約150万円です。
西岡本の人口は2015年8,353人→2020年8,332人（+0%）。人口はほぼ横ばいです。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。3階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約47.9m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡62〜77万円。神戸市東灘区の同じ年代のマンションは3年で-9.2%、神戸市東灘区全体は5年で+7%です。直近（2023年7〜9月）は80㎡の部屋が6,200万円（㎡78万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2023年7〜9月 | 取引 | 6,200万円 | 80㎡ | 3LDK | 77.5万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 6,200万円 | 85㎡ | 2LDK+S | 72.9万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 5,300万円 | 85㎡ | 1LDK+S | 62.4万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 5,800万円 | 85㎡ | 3LDK | 68.2万 |
| 2022年7〜9月 | 取引 | 5,800万円 | 80㎡ | 3LDK | 72.5万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 5,000万円 | 70㎡ | 2LDK+S | 71.4万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市東灘区西岡本・2016年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 920〜1,220万円 | 1,530〜1,870万円 | 1,390〜1,560万円 | 4.9〜5.7万円 | 3.6% |
| 25㎡ | 1,150〜1,530万円 | 1,910〜2,340万円 | 1,730〜1,950万円 | 5.7〜6.6万円 | 3.3% |
| 30㎡ | 1,380〜1,830万円 | 2,290〜2,810万円 | 2,080〜2,340万円 | 6.2〜7.1万円 | 3.0% |
| 50㎡ | 2,050〜2,730万円 | 3,410〜4,180万円 | 3,100〜3,490万円 | 8.1〜9.4万円 | 2.7% |
| 60㎡ | 2,460〜3,270万円 | 4,090〜5,020万円 | 3,710〜4,180万円 | 9.1〜10.5万円 | 2.5% |
| 70㎡ | 2,860〜3,820万円 | 4,770〜5,850万円 | 4,330〜4,880万円 | 10.2〜11.7万円 | 2.4% |
| 80㎡ | 3,270〜4,360万円 | 5,460〜6,690万円 | 4,950〜5,580万円 | 11.2〜12.9万円 | 2.3% |
| 90㎡ | 3,680〜4,910万円 | 6,140〜7,530万円 | 5,570〜6,270万円 | 12.6〜14.5万円 | 2.3% |
ほかの広さは、上の価格ボードに㎡を入れると出ます。価格の出し方
相場の伸びはゆるやかです。急がない場合は、貸して家賃を得ながら売り時を待つ方法もあります。早く現金化したい場合は買取が向いています。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
西岡本の15歳未満は1,444人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
岡本駅のマンション相場をすべて見る本山第二小学校区のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で2,860〜3,820万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は4,770〜5,850万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は4,330〜4,880万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2023年7〜9月には80㎡の部屋が6,200万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月10.2〜11.7万円が目安です（神戸市東灘区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約225万円、売り出しの上限で坪約276万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市東灘区の中古マンション全体は坪約132万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。グルーブ西岡本プレミアムの買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で6件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。