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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引25件をもとに、3,110万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約5.5%。神戸市東灘区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市東灘区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪98万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪74〜122万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪147万円 |
| 買取の目安 | 坪59〜78万円 |
| 神戸市東灘区の中古マンション（2026年） | 坪132万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約28万円。神戸市東灘区で取引5件以上のマンション461棟の中で361番目（上位78%）で、区の中央値（㎡43万円）より34%低い水準です。
築41年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は95㎡で、間取りは4LDK（9件）、3LDK（6件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は480万円（45㎡）から3,600万円（105㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2021年4〜6月の㎡40万円です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約98万円。上限で売り出すと約147万円になります。神戸市東灘区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約132万円なので、26%低めです。近くの地価公示（神戸市東灘区西岡本５丁目）は土地の坪単価が約150万円です。
西岡本の人口は2015年8,353人→2020年8,332人（+0%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は25件、うち直近3年で8件。いちばん新しいのは2026年1〜3月の45㎡（480万円）です。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
神戸市東灘区の中古マンションは5年で+7%。1985年前後に建った同年代のマンションは3年で+10.5%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で3,110万円からの売り出しを検討できます。
岡本駅から約1,000m（町の中心から）。1日の乗降客数は約23,603人で、摂津本山駅（約1,160m）も使えます。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。8階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約47.9m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡15〜38万円、50㎡未満が㎡10〜40万円。神戸市東灘区の同じ年代のマンションは3年で+10.5%、神戸市東灘区全体は5年で+7%です。直近（2026年1〜3月）は45㎡の部屋が480万円（㎡11万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 成約 | 480万円 | 45㎡ | 2DK | 10.7万 |
| 2025年10〜12月 | 取引 | 2,800万円 | 95㎡ | 3LDK | 29.5万 |
| 2025年10〜12月 | 成約 | 1,900万円 | 125㎡ | 4LDK | 15.2万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 2,700万円 | 95㎡ | 4LDK | 28.4万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 1,000万円 | 50㎡ | 3DK | 20.0万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 2,700万円 | 100㎡ | 4LDK | 27.0万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 2,700万円 | 100㎡ | 4LDK | 27.0万 |
| 2024年7〜9月 | 成約 | 950万円 | 50㎡ | 2LDK | 19.0万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 2,700万円 | 105㎡ | 3LDK | 25.7万 |
| 2023年4〜6月 | 取引 | 2,300万円 | 125㎡ | 4LDK | 18.4万 |
| 2022年4〜6月 | 取引 | 2,700万円 | 125㎡ | 4LDK | 21.6万 |
| 2022年4〜6月 | 成約 | 1,900万円 | 55㎡ | 2LDK | 34.5万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 1,900万円 | 50㎡ | 2DK | 38.0万 |
| 2021年7〜9月 | 成約 | 3,600万円 | 100㎡ | 3LDK | 36.0万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 1,800万円 | 45㎡ | 1LDK | 40.0万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 1,800万円 | 50㎡ | 1LDK | 36.0万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 2,200万円 | 95㎡ | 3LDK | 23.2万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 2,100万円 | 100㎡ | 4LDK | 21.0万 |
| 2020年4〜6月 | 取引 | 1,500万円 | 45㎡ | — | 33.3万 |
| 2019年4〜6月 | 取引 | 1,200万円 | 45㎡ | — | 26.7万 |
| 2019年1〜3月 | 取引 | 2,600万円 | 80㎡ | 3LDK | 32.5万 |
| 2017年10〜12月 | 取引 | 3,600万円 | 105㎡ | 3LDK | 34.3万 |
| 2017年7〜9月 | 取引 | 2,900万円 | 105㎡ | 4LDK | 27.6万 |
| 2017年4〜6月 | 取引 | 1,700万円 | 60㎡ | 2LDK | 28.3万 |
| 2016年10〜12月 | 取引 | 2,300万円 | 95㎡ | 4LDK | 24.2万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市東灘区西岡本・1985年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 440〜580万円 | 730〜1,010万円 | 320〜840万円 | 4.2〜4.9万円 | 7.5% |
| 25㎡ | 550〜730万円 | 910〜1,260万円 | 400〜1,050万円 | 4.9〜5.7万円 | 7.0% |
| 30㎡ | 660〜870万円 | 1,090〜1,520万円 | 480〜1,260万円 | 5.3〜6.2万円 | 6.3% |
| 50㎡ | 890〜1,180万円 | 1,480〜2,220万円 | 1,120〜1,850万円 | 6.9〜8.1万円 | 6.1% |
| 60㎡ | 1,070〜1,420万円 | 1,780〜2,660万円 | 1,340〜2,220万円 | 7.7〜9.1万円 | 5.7% |
| 70㎡ | 1,240〜1,660万円 | 2,070〜3,110万円 | 1,560〜2,590万円 | 8.6〜10.2万円 | 5.5% |
| 80㎡ | 1,420〜1,890万円 | 2,370〜3,550万円 | 1,780〜2,960万円 | 9.6〜11.2万円 | 5.3% |
| 90㎡ | 1,600〜2,130万円 | 2,660〜4,000万円 | 2,010〜3,330万円 | 10.7〜12.6万円 | 5.3% |
フローラハイツ岡本でよく取引される広さは95㎡前後です。価格の出し方
相場の伸びはゆるやかです。急がない場合は、貸して家賃を得ながら売り時を待つ方法もあります。早く現金化したい場合は買取が向いています。
1982年以降に完成した建物は新耐震基準です。買い手の住宅ローン控除は、築年数にかかわらず使えます（2022年の税制改正から）。
西岡本の15歳未満は1,444人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
岡本駅のマンション相場をすべて見る本山第二小学校区のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で1,240〜1,660万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は2,070〜3,110万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は1,560〜2,590万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には45㎡の部屋が480万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月8.6〜10.2万円が目安です（神戸市東灘区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約98万円、売り出しの上限で坪約147万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市東灘区の中古マンション全体は坪約132万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。フローラハイツ岡本の買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で25件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。