マンション売却コラム

AI査定・シミュレーションはどこまで当たる？

公開・更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士シュース健人（大阪府第118737号）

マンション名や面積を入れるだけで価格が出るAI査定は、相場を手軽に知る方法として広がっています。ただ、出てきた数字をそのまま売り出し価格にすると、思わぬずれが生じることがあります。この記事では、AI査定のしくみと得意・不得意、売却シミュレーションの正しい使い方を解説します。

マンションのAI査定・自動査定のしくみ

AI査定（自動査定）は、過去の取引価格や売り出し価格のデータをもとに、所在地、駅からの距離、築年数、専有面積、階数、間取りなどの条件から、統計的に価格を推定するしくみです。条件の近い事例が多いほど、推定は安定します。

人の手を介さないため、数十秒で結果が出る、連絡先の入力が不要なものもある、何度でも試せるといった手軽さが魅力です。売却を考え始めたばかりの段階で、おおまかな価格帯をつかむには便利な道具といえます。

AI査定が苦手なこと｜価格がずれる理由

AI査定は入力された条件とデータにない情報を価格に反映できません。代表的なのは次のような要素です。

反映されにくい要素	価格への影響の例
室内の状態・リフォーム	水回りを交換済みの部屋と、入居時のままの部屋では評価が変わります
眺望・日当たり・騒音	同じ階数でも、前に建物があるかどうかで印象が大きく変わります
管理の状態	修繕積立金の残高、大規模修繕の実施状況、共用部分の清掃状況など
管理規約の条件	ペット飼育やリフォームの制限は、買主層に影響します
個別の事情	再建築や建替えの議論、管理費の滞納、借地権など
直近の市場の動き	データの更新に時間差があると、相場の変化に追いつかないことがあります

また、取引事例が少ないエリアや、総戸数の少ないマンション、極端に広い・狭いお部屋、最上階の特殊な住戸などは、比べる事例が乏しいため推定がぶれやすくなります。

AI査定はどこまで当たる？目安としての考え方

AI査定の精度は、物件の条件とデータの量によって大きく変わるため、「何%当たる」と一律には言えません。条件が平均的で事例の多いマンションでは実勢に近い数字が出やすく、個性の強い物件ほどずれやすいと考えておくのが現実的です。

AI査定の数字は「この条件のマンションなら、だいたいこの辺り」という相場の中心を示すものです。実際の売り出し価格は、そこから室内の状態や眺望、売却の希望時期を加味して決めていきます。複数のサービスで数字が違う場合は、参照しているデータや計算の方法が異なるためです。どれか一つを正解と考えず、幅として受け止めてください。

売却シミュレーションで手取り額を考える

売却を考えるうえで本当に大切なのは、査定額そのものよりも「売ったあとに手元にいくら残るか」です。売却シミュレーションでは、次のような項目を差し引いて考えます。

住宅ローンの残債（一括返済）
仲介手数料（売買価格が400万円を超える場合の上限は、売買価格×3%＋6万円＋消費税）
売買契約書に貼る印紙代
抵当権抹消の登記費用（司法書士報酬を含む）
引っ越し費用、必要に応じてハウスクリーニングや残置物の処分費用
利益が出た場合の譲渡所得税・住民税

税金は、譲渡所得＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）で計算します。所有期間が売った年の1月1日時点で5年を超えていれば長期譲渡所得として税率20.315%、5年以下なら短期譲渡所得として39.63%です。マイホームを売った場合は、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があり、税金がかからないケースも多くあります。

購入時の売買契約書が見つからず取得費がわからない場合は、売却価格の5%を取得費とする概算の方法がありますが、税額が大きくなりやすいので、書類はできるだけ探しておきましょう。

AI査定を上手に使う3つのポイント

相場の入口として使う：まずAI査定や公的な取引価格の情報で価格帯をつかみ、売却するかどうか、いつ頃にするかを考える材料にします
同じマンションの事例と見比べる：同じ建物の過去の取引や現在の売り出し状況と比べると、数字の妥当性を確かめやすくなります
最終判断は人の査定で：実際に売り出す段階では、室内や管理状況を確認したうえでの査定を受け、価格の根拠を説明してもらいましょう

AI査定と訪問査定の使い分け

項目	AI査定・自動査定	訪問査定
かかる時間	数十秒〜数分	現地確認は1時間前後、査定書は後日
連絡先の入力	不要なものもある	必要
室内の状態の反映	ほぼ反映されない	反映される
管理状況の反映	反映されにくい	資料と現地で確認される
向いている段階	売るか迷っている、相場だけ知りたい	売り出し価格を決めたい、売却時期が見えている

売却を考え始めたらまずAI査定や公的データで相場の幅をつかみ、売却の方向性が見えてきたら訪問査定や担当者によるオンライン査定に進む、という順番が無理のない進め方です。AI査定の結果と担当者の査定額に差がある場合は、何が差を生んでいるのかを聞くことで、お部屋の強みや弱みもはっきりします。

大阪のマンションとAI査定

大阪市内の駅近くにある規模の大きなマンションは、取引事例が比較的多く、AI査定の数字も相場に近づきやすい傾向があります。一方で、駅から離れた物件や、築年数の古い小規模なマンション、郊外の事例が少ない地域では、数字がぶれやすくなります。

また、大阪では古いマンションの管理状態に差が出やすく、修繕積立金や大規模修繕の状況が価格を左右することがあります。こうした要素はAI査定では拾いきれないため、担当者による確認が特に重要です。

GEEZの無料オンライン査定

株式会社GEEZでは、大阪・関西のマンションを対象に、宅地建物取引士が取引事例と物件の個別事情を確認したうえで査定します。ご依頼はメールのみで、営業電話はかけません。

仲介：売主様だけの立場で、査定の幅の上の方から売り出し、高い成約を目指します
買取：複数の買取業者から入札を集めます。目安は売り出し価格の6〜8割程度で、お部屋の状態により変わります。最短1〜2週間で売却できます（GEEZが交渉に入るため仲介手数料がかかります）
賃貸：貸した場合の収支もあわせて比べられます

AI査定の結果をお持ちの場合は、その数字もあわせてお送りください。差が出ている理由も含めてご説明します。

よくある質問

AI査定の価格で売れますか？

必ずしもその価格で売れるわけではありません。AI査定は相場の中心を示すもので、室内の状態や眺望、管理状況は反映されにくいため、実際の売り出し価格は担当者の査定をふまえて決めるのが一般的です。

サービスによってAI査定の金額が違うのはなぜですか？

参照しているデータの種類や時期、計算の方法がサービスごとに異なるためです。どれか一つを正解とせず、価格の幅として受け止めてください。

売却シミュレーションでは何を差し引けばいいですか？

住宅ローン残債、仲介手数料、印紙代、抵当権抹消費用、引っ越し費用、利益が出た場合の税金が主な項目です。マイホームなら3,000万円特別控除が使えるかも確認しましょう。

参考にした資料

税金・法律の扱いは個別の事情で変わります。最終的な判断は税務署・税理士・弁護士などの専門家にご確認ください。