1,420〜1,890万円
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引10件をもとに、3,140万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約3.6%。京都市伏見区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は京都市伏見区の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪112万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪94〜124万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪148万円 |
| 買取の目安 | 坪67〜89万円 |
| 京都市伏見区の中古マンション（2026年） | 坪99万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約34万円。京都市伏見区で取引5件以上のマンション204棟の中で86番目（上位42%）で、区の中央値（㎡30万円）より11%高い水準です。
京都市伏見区の中古マンションは5年で+24%。1990年前後に建った同年代のマンションは3年で+32.4%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は2,370〜3,140万円です。
藤森駅から約590m（町の中心から）。1日の乗降客数は約10,826人で、JR藤森駅（約920m）も使えます。
築36年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、3回目の時期に入っています。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
これまでの取引では3LDK（8件）、4LDK（1件）が多く、77㎡前後の部屋がよく動いています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は1,000万円（65㎡）から2,700万円（90㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2025年10〜12月の㎡32万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約112万円、高値で売り出すなら約148万円までが目安です。京都市伏見区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約99万円なので、13%高めです。近くの地価公示（京都市伏見区深草大亀谷西寺町）は土地の坪単価が約57万円です。
過去10年の取引は10件、うち直近3年で5件。いちばん新しいのは2026年1〜3月の90㎡（2,200万円）です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
となりの深草西浦町で調べた結果です（想定最大規模）。7階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約20.9m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡15〜31万円。京都市伏見区の同じ年代のマンションは3年で+32.4%、京都市伏見区全体は5年で+24%です。直近（2026年1〜3月）は90㎡の部屋が2,200万円（㎡24万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 成約 | 2,200万円 | 90㎡ | 3LDK | 24.4万 |
| 2025年10〜12月 | 取引 | 2,700万円 | 85㎡ | 3LDK | 31.8万 |
| 2025年7〜9月 | 成約 | 2,700万円 | 90㎡ | 3LDK | 30.0万 |
| 2025年7〜9月 | 取引 | 1,000万円 | 65㎡ | 3LDK | 15.4万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 2,500万円 | 80㎡ | 2LDK | 31.2万 |
| 2019年1〜3月 | 取引 | 2,300万円 | 75㎡ | 3LDK | 30.7万 |
| 2018年1〜3月 | 取引 | 2,000万円 | 75㎡ | 3LDK | 26.7万 |
| 2017年10〜12月 | 取引 | 2,300万円 | 75㎡ | 3LDK | 30.7万 |
| 2016年7〜9月 | 取引 | 1,800万円 | 65㎡ | 3LDK | 27.7万 |
| 2016年1〜3月 | 取引 | 1,900万円 | 85㎡ | 4LDK | 22.4万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（京都市伏見区深草関屋敷町・1990年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 450〜610万円 | 760〜1,010万円 | 630〜840万円 | 3.9〜4.5万円 | 6.4% |
| 25㎡ | 570〜760万円 | 950〜1,260万円 | 790〜1,050万円 | 4.5〜5.2万円 | 5.8% |
| 30㎡ | 680〜910万円 | 1,140〜1,510万円 | 950〜1,260万円 | 4.8〜5.5万円 | 5.2% |
| 50㎡ | 1,010〜1,350万円 | 1,690〜2,240万円 | 1,420〜1,870万円 | 5.8〜6.8万円 | 4.3% |
| 60㎡ | 1,220〜1,620万円 | 2,030〜2,690万円 | 1,700〜2,240万円 | 6.3〜7.4万円 | 3.9% |
| 70㎡ | 1,420〜1,890万円 | 2,370〜3,140万円 | 1,980〜2,620万円 | 6.9〜8.0万円 | 3.6% |
| 80㎡ | 1,620〜2,160万円 | 2,700〜3,590万円 | 2,260〜2,990万円 | 7.5〜8.7万円 | 3.4% |
| 90㎡ | 1,830〜2,430万円 | 3,040〜4,040万円 | 2,550〜3,370万円 | 8.3〜9.7万円 | 3.4% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
京都市伏見区の相場は高い水準にあります。築年数による不利は年々大きくなるため、値上がりを待つより、相場が高い今のうちに動く方が有利です。持ち続けるなら、貸して家賃を得る選択肢もあります。
1982年以降に完成した建物は新耐震基準です。買い手の住宅ローン控除は、築年数にかかわらず使えます（2022年の税制改正から）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
藤森駅のマンション相場をすべて見る深草小学校周辺のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で1,420〜1,890万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は2,370〜3,140万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は1,980〜2,620万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には90㎡の部屋が2,200万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月6.9〜8.0万円が目安です（京都市伏見区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約112万円、売り出しの上限で坪約148万円です（最新の水準に引き直した目安）。京都市伏見区の中古マンション全体は坪約99万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。ルネ墨染2番館の買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で10件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。