2018年築、今の相場で売るなら
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パデシオン伏見藤森グランドプレミアムの買取・売却
専門窓口
航空写真：国土地理院
最終更新：2026年10月24日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
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監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引24件をもとに、5,010万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約2.2%。京都市伏見区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は京都市伏見区の平均家賃（2023年）×100〜114%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪185万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪178〜197万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪237万円 |
| 買取の目安 | 坪111〜148万円 |
| 京都市伏見区の中古マンション（2026年） | 坪99万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約59万円。京都市伏見区で取引5件以上のマンション204棟の中で18番目（上位9%）で、区の中央値（㎡30万円）より95%高い水準です。
築8年と新しく、相場に近い価格で売りやすい時期です。次の大規模修繕（築12〜15年ごろ）の前に動くと、修繕積立金の値上げの影響を受けにくくなります。
広さの真ん中は75㎡で、間取りは3LDK（15件）、2LDK（7件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は3,000万円（60㎡）から5,100万円（90㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2026年1〜3月の㎡60万円です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約185万円。上限で売り出すと約237万円になります。京都市伏見区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約99万円なので、87%高めです。近くの地価公示（京都市伏見区深草大亀谷西寺町）は土地の坪単価が約57万円です。
過去10年の取引は24件、うち直近3年で9件。2026年1〜3月に70㎡の部屋が4,200万円で成約しています。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
京都市伏見区の中古マンションは5年で+24%。2018年前後に建った同年代のマンションは3年で+7.3%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で5,010万円からの売り出しを検討できます。
藤森駅から約590m（町の中心から）。1日の乗降客数は約10,826人で、JR藤森駅（約920m）も使えます。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。7階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約23.3m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡44〜60万円。京都市伏見区の同じ年代のマンションは3年で+7.3%、京都市伏見区全体は5年で+24%です。直近（2026年1〜3月）は70㎡の部屋が4,200万円（㎡60万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 成約 | 4,200万円 | 70㎡ | 3LDK | 60.0万 |
| 2026年1〜3月 | 成約 | 3,500万円 | 65㎡ | 2LDK | 53.8万 |
| 2025年10〜12月 | 成約 | 3,900万円 | 70㎡ | 3LDK | 55.7万 |
| 2025年7〜9月 | 成約 | 4,200万円 | 75㎡ | 3LDK | 56.0万 |
| 2025年7〜9月 | 成約 | 4,000万円 | 70㎡ | 3LDK | 57.1万 |
| 2025年4〜6月 | 成約 | 3,100万円 | 65㎡ | 2LDK | 47.7万 |
| 2025年4〜6月 | 成約 | 3,800万円 | 75㎡ | 3LDK | 50.7万 |
| 2025年4〜6月 | 成約 | 4,700万円 | 90㎡ | 3LDK | 52.2万 |
| 2024年4〜6月 | 成約 | 3,500万円 | 65㎡ | 2LDK | 53.8万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 5,100万円 | 90㎡ | 3LDK | 56.7万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 3,500万円 | 75㎡ | 3LDK | 46.7万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 3,600万円 | 75㎡ | 3LDK | 48.0万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 3,700万円 | 75㎡ | 3LDK | 49.3万 |
| 2021年10〜12月 | 取引 | 4,000万円 | 70㎡ | 3LDK | 57.1万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 3,700万円 | 75㎡ | 3LDK | 49.3万 |
| 2021年7〜9月 | 成約 | 3,400万円 | 70㎡ | 2LDK+S | 48.6万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 5,000万円 | 90㎡ | 3LDK | 55.6万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 3,600万円 | 75㎡ | 2LDK | 48.0万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 3,800万円 | 70㎡ | 2LDK | 54.3万 |
| 2021年1〜3月 | 成約 | 3,300万円 | 75㎡ | 3LDK | 44.0万 |
| 2020年7〜9月 | 取引 | 3,800万円 | 75㎡ | 2LDK | 50.7万 |
| 2020年4〜6月 | 取引 | 3,700万円 | 70㎡ | 3LDK | 52.9万 |
| 2019年10〜12月 | 取引 | 3,800万円 | 75㎡ | 4LDK | 50.7万 |
| 2018年10〜12月 | 取引 | 3,000万円 | 60㎡ | 2LDK | 50.0万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（京都市伏見区深草池ノ内町・2018年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 750〜1,000万円 | 1,250〜1,610万円 | 1,210〜1,340万円 | 4.3〜5.0万円 | 3.9% |
| 25㎡ | 940〜1,250万円 | 1,570〜2,010万円 | 1,510〜1,670万円 | 5.0〜5.7万円 | 3.5% |
| 30㎡ | 1,130〜1,500万円 | 1,880〜2,410万円 | 1,810〜2,010万円 | 5.3〜6.1万円 | 3.1% |
| 50㎡ | 1,680〜2,240万円 | 2,800〜3,580万円 | 2,700〜2,990万円 | 6.5〜7.4万円 | 2.6% |
| 60㎡ | 2,020〜2,690万円 | 3,360〜4,300万円 | 3,230〜3,580万円 | 7.0〜8.1万円 | 2.3% |
| 70㎡ | 2,350〜3,140万円 | 3,920〜5,010万円 | 3,770〜4,180万円 | 7.6〜8.8万円 | 2.2% |
| 80㎡ | 2,690〜3,580万円 | 4,480〜5,730万円 | 4,310〜4,780万円 | 8.3〜9.5万円 | 2.1% |
| 90㎡ | 3,020〜4,030万円 | 5,040〜6,450万円 | 4,850〜5,370万円 | 9.2〜10.6万円 | 2.0% |
パデシオン伏見藤森グランドプレミアムでよく取引される広さは75㎡前後です。価格の出し方
京都市伏見区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
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2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
パデシオン伏見藤森グランドプレミアムの売却・買取・賃貸の金額を、無料で一覧にしてお送りします。
70㎡で2,350〜3,140万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は3,920〜5,010万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は3,770〜4,180万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には70㎡の部屋が4,200万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月7.6〜8.8万円が目安です（京都市伏見区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約185万円、売り出しの上限で坪約237万円です（最新の水準に引き直した目安）。京都市伏見区の中古マンション全体は坪約99万円です。
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