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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引13件をもとに、3,750万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約3.5%。宝塚市の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は宝塚市の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪132万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪123〜147万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪177万円 |
| 買取の目安 | 坪79〜105万円 |
| 宝塚市の中古マンション（2026年） | 坪88万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約36万円。宝塚市で取引5件以上のマンション296棟の中で92番目（上位31%）で、区の中央値（㎡28万円）より30%高い水準です。
過去10年の取引は13件、うち直近3年で1件。いちばん新しいのは2024年1〜3月の85㎡（3,000万円）です。取引の間隔があくこともあるため、売り出し価格の決め方が大切です。
宝塚市の中古マンションは5年で+0%。2004年前後に建った同年代のマンションは3年で+8.9%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は2,790〜3,750万円です。
山本駅から約900m（町の中心から）。1日の乗降客数は約14,463人で、中山寺駅（約910m）も使えます。
築22年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、2回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は85㎡で、間取りは3LDK（9件）、3LDK+S（1件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は1,700万円（85㎡）から3,800万円（90㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2023年4〜6月の㎡46万円です。
実際に売れた価格の中心は坪約132万円、売り出しの上限は坪約177万円です。宝塚市全体の坪約88万円と比べると49%上回っています。近くの地価公示（宝塚市山本台１丁目）は土地の坪単価が約48万円です。
山本台の人口は2015年1,832人→2020年1,804人（-2%）。人口はほぼ横ばいです。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。標高は約104.4m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡20〜46万円。宝塚市の同じ年代のマンションは3年で+8.9%、宝塚市全体は5年で+0%です。直近（2024年1〜3月）は85㎡の部屋が3,000万円（㎡35万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024年1〜3月 | 成約 | 3,000万円 | 85㎡ | 3LDK | 35.3万 |
| 2023年4〜6月 | 取引 | 3,700万円 | 80㎡ | 3LDK | 46.2万 |
| 2023年1〜3月 | 取引 | 3,800万円 | 90㎡ | 3LDK | 42.2万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 3,500万円 | 95㎡ | 3LDK | 36.8万 |
| 2022年10〜12月 | 取引 | 3,100万円 | 75㎡ | 3LDK | 41.3万 |
| 2021年7〜9月 | 取引 | 2,300万円 | 75㎡ | — | 30.7万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 3,700万円 | 85㎡ | 3LDK | 43.5万 |
| 2020年10〜12月 | 取引 | 1,700万円 | 85㎡ | — | 20.0万 |
| 2018年7〜9月 | 取引 | 2,900万円 | 90㎡ | 3LDK | 32.2万 |
| 2018年4〜6月 | 取引 | 2,500万円 | 80㎡ | — | 31.2万 |
| 2017年4〜6月 | 取引 | 2,800万円 | 80㎡ | 3LDK | 35.0万 |
| 2017年4〜6月 | 取引 | 2,800万円 | 85㎡ | 3LDK | 32.9万 |
| 2016年4〜6月 | 取引 | 2,700万円 | 80㎡ | 3LDK+S | 33.8万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（宝塚市山本台・2004年・RC）。競売・調停の1件は除外。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 540〜710万円 | 890〜1,200万円 | 840〜1,000万円 | 4.4〜5.2万円 | 6.2% |
| 25㎡ | 670〜890万円 | 1,120〜1,500万円 | 1,050〜1,250万円 | 5.0〜5.9万円 | 5.6% |
| 30㎡ | 800〜1,070万円 | 1,340〜1,800万円 | 1,250〜1,500万円 | 5.3〜6.2万円 | 4.9% |
| 50㎡ | 1,190〜1,590万円 | 1,990〜2,680万円 | 1,860〜2,230万円 | 6.5〜7.6万円 | 4.0% |
| 60㎡ | 1,430〜1,910万円 | 2,390〜3,210万円 | 2,240〜2,680万円 | 7.1〜8.3万円 | 3.7% |
| 70㎡ | 1,670〜2,230万円 | 2,790〜3,750万円 | 2,610〜3,120万円 | 7.8〜9.1万円 | 3.5% |
| 80㎡ | 1,910〜2,550万円 | 3,180〜4,280万円 | 2,980〜3,570万円 | 8.5〜9.9万円 | 3.3% |
| 90㎡ | 2,150〜2,870万円 | 3,580〜4,820万円 | 3,360〜4,010万円 | 9.4〜11.0万円 | 3.3% |
ほかの広さは、上の価格ボードに㎡を入れると出ます。価格の出し方
相場の伸びはゆるやかです。急がない場合は、貸して家賃を得ながら売り時を待つ方法もあります。早く現金化したい場合は買取が向いています。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
山本台の15歳未満は272人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
山本駅のマンション相場をすべて見る山手台小学校区のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で1,670〜2,230万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は2,790〜3,750万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は2,610〜3,120万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2024年1〜3月には85㎡の部屋が3,000万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月7.8〜9.1万円が目安です（宝塚市の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約132万円、売り出しの上限で坪約177万円です（最新の水準に引き直した目安）。宝塚市の中古マンション全体は坪約88万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。クレール宝塚ベルエールの買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で13件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。