730〜970万円
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引12件をもとに、1,650万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約6.9%。神戸市垂水区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市垂水区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪58万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪38〜65万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪78万円 |
| 買取の目安 | 坪34〜46万円 |
| 神戸市垂水区の中古マンション（2026年） | 坪60万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約18万円。神戸市垂水区で取引5件以上のマンション237棟の中で130番目（上位55%）で、区の中央値（㎡18万円）より3%低い水準です。
過去10年の取引は12件、うち直近3年で4件。2025年10〜12月に70㎡の部屋が600万円で成約しています。
神戸市垂水区の中古マンションは5年で-2%。1972年前後に建った同年代のマンションは3年で-1.1%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は1,220〜1,650万円です。
舞子公園駅から約600m（町の中心から）。1日の乗降客数は約3,694人で、舞子駅（約610m）も使えます。
築54年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、5回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
これまでの取引では3LDK（10件）、2LDK（2件）が多く、70㎡前後の部屋がよく動いています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は600万円（70㎡）から1,800万円（75㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2023年10〜12月の㎡24万円です。
実際に売れた価格の中心は坪約58万円、売り出しの上限は坪約78万円です。神戸市垂水区全体の坪約60万円と比べるとほぼ同じです。近くの地価公示（神戸市垂水区歌敷山４丁目）は土地の坪単価が約60万円です。
歌敷山の人口は2015年2,870人→2020年3,051人（+6%）。住む人が増えている町は、買い手も見つかりやすい傾向です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。標高は約33.7m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡8〜24万円。神戸市垂水区の同じ年代のマンションは3年で-1.1%、神戸市垂水区全体は5年で-2%です。直近（2025年10〜12月）は70㎡の部屋が600万円（㎡9万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年10〜12月 | 成約 | 600万円 | 70㎡ | 3LDK | 8.6万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 1,400万円 | 70㎡ | 3LDK | 20.0万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 1,400万円 | 70㎡ | 3LDK | 20.0万 |
| 2024年7〜9月 | 取引 | 1,300万円 | 60㎡ | 3LDK | 21.7万 |
| 2023年10〜12月 | 成約 | 1,800万円 | 80㎡ | 3LDK | 22.5万 |
| 2023年10〜12月 | 取引 | 1,800万円 | 75㎡ | 3LDK | 24.0万 |
| 2023年4〜6月 | 成約 | 630万円 | 70㎡ | 2LDK | 9.0万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 1,400万円 | 70㎡ | 3LDK | 20.0万 |
| 2022年7〜9月 | 取引 | 1,400万円 | 60㎡ | 3LDK | 23.3万 |
| 2021年7〜9月 | 成約 | 960万円 | 70㎡ | 2LDK | 13.7万 |
| 2021年7〜9月 | 取引 | 880万円 | 60㎡ | 3LDK | 14.7万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 1,200万円 | 70㎡ | 3LDK | 17.1万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市垂水区歌敷山・1972年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 230〜310万円 | 390〜530万円 | 260〜440万円 | 3.6〜4.3万円 | 12.2% |
| 25㎡ | 290〜390万円 | 490〜660万円 | 320〜550万円 | 4.2〜4.9万円 | 11.3% |
| 30㎡ | 350〜470万円 | 590〜790万円 | 380〜660万円 | 4.5〜5.3万円 | 10.2% |
| 50㎡ | 520〜700万円 | 870〜1,180万円 | 570〜980万円 | 5.3〜6.2万円 | 8.0% |
| 60㎡ | 630〜840万円 | 1,040〜1,410万円 | 680〜1,180万円 | 5.4〜6.4万円 | 6.8% |
| 70㎡ | 730〜970万円 | 1,220〜1,650万円 | 800〜1,370万円 | 6.4〜7.6万円 | 6.9% |
| 80㎡ | 840〜1,110万円 | 1,390〜1,880万円 | 910〜1,570万円 | 7.5〜8.8万円 | 7.0% |
| 90㎡ | 940〜1,250万円 | 1,570〜2,120万円 | 1,030〜1,760万円 | 8.4〜9.9万円 | 7.1% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
相場の伸びはゆるやかです。急がない場合は、貸して家賃を得ながら売り時を待つ方法もあります。早く現金化したい場合は買取が向いています。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。この建物はそれより前の完成で、旧耐震基準です。
歌敷山の15歳未満は492人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
舞子公園駅のマンション相場をすべて見る霞ケ丘小学校区のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で730〜970万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,220〜1,650万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は800〜1,370万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年10〜12月には70㎡の部屋が600万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月6.4〜7.6万円が目安です（神戸市垂水区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約58万円、売り出しの上限で坪約78万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市垂水区の中古マンション全体は坪約60万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。歌敷山ダイヤハイツの買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で12件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。