360〜480万円
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引37件をもとに、820万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約14.2%。神戸市兵庫区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市兵庫区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪28万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪23〜33万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪39万円 |
| 買取の目安 | 坪17〜23万円 |
| 神戸市兵庫区の中古マンション（2026年） | 坪172万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約10万円。神戸市兵庫区で取引5件以上のマンション229棟の中で225番目（上位98%）で、区の中央値（㎡46万円）より79%低い水準です。
湊川駅から約960m（町の中心から）。1日の乗降客数は約7,127人で、湊川公園駅（約1,020m）も使えます。
築52年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、5回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は60㎡で、間取りは3LDK（21件）、2LDK（8件）の順に取引されています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は150万円（60㎡）から960万円（60㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2024年7〜9月の㎡16万円です。
実際に売れた価格の中心は坪約28万円、売り出しの上限は坪約39万円です。神戸市兵庫区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約172万円なので、84%低めです。近くの地価公示（神戸市兵庫区菊水町７丁目）は土地の坪単価が約54万円です。
菊水町の人口は2015年5,008人→2020年4,707人（-6%）。人口が減っている町では、買取や賃貸もあわせて比べるのがおすすめです。
過去10年の取引は37件、うち直近3年で14件。2026年1〜3月に65㎡の部屋が480万円で成約しています。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
神戸市兵庫区の中古マンションは5年で+35%。1974年前後に建った同年代のマンションは3年で+20.0%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は600〜820万円です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。15階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約49.2m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡2〜16万円。神戸市兵庫区の同じ年代のマンションは3年で+20.0%、神戸市兵庫区全体は5年で+35%です。直近（2026年1〜3月）は65㎡の部屋が480万円（㎡7万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 成約 | 480万円 | 65㎡ | 3LDK | 7.4万 |
| 2026年1〜3月 | 取引 | 480万円 | 60㎡ | 3LDK | 8.0万 |
| 2025年7〜9月 | 取引 | 580万円 | 60㎡ | 3LDK | 9.7万 |
| 2025年7〜9月 | 成約 | 560万円 | 65㎡ | 3LDK | 8.6万 |
| 2025年4〜6月 | 取引 | 600万円 | 60㎡ | 3LDK | 10.0万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 610万円 | 60㎡ | 3DK | 10.2万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 610万円 | 65㎡ | 2LDK | 9.4万 |
| 2024年7〜9月 | 取引 | 960万円 | 60㎡ | 2DK | 16.0万 |
| 2024年7〜9月 | 成約 | 640万円 | 65㎡ | 3LDK | 9.8万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 680万円 | 60㎡ | 2LDK | 11.3万 |
| 2024年4〜6月 | 取引 | 480万円 | 60㎡ | 3LDK | 8.0万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 680万円 | 65㎡ | 2LDK | 10.5万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 750万円 | 65㎡ | 1LDK | 11.5万 |
| 2024年1〜3月 | 取引 | 500万円 | 60㎡ | — | 8.3万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 490万円 | 65㎡ | 3LDK | 7.5万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 460万円 | 65㎡ | 2LDK | 7.1万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 700万円 | 65㎡ | 2LDK | 10.8万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 550万円 | 65㎡ | 2LDK | 8.5万 |
| 2022年1〜3月 | 取引 | 180万円 | 60㎡ | 2DK | 3.0万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 450万円 | 65㎡ | 3LDK | 6.9万 |
| 2021年10〜12月 | 取引 | 450万円 | 55㎡ | — | 8.2万 |
| 2021年10〜12月 | 取引 | 480万円 | 60㎡ | 3LDK | 8.0万 |
| 2021年7〜9月 | 取引 | 380万円 | 60㎡ | 3DK | 6.3万 |
| 2021年7〜9月 | 成約 | 480万円 | 65㎡ | 3LDK | 7.4万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 500万円 | 60㎡ | 3LDK | 8.3万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 540万円 | 60㎡ | 3LDK | 9.0万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 540万円 | 65㎡ | 3LDK | 8.3万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 380万円 | 65㎡ | 3LDK | 5.8万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 690万円 | 60㎡ | 2LDK | 11.5万 |
| 2020年10〜12月 | 取引 | 330万円 | 60㎡ | 3LDK | 5.5万 |
| 2020年10〜12月 | 取引 | 640万円 | 60㎡ | 3LDK | 10.7万 |
| 2020年7〜9月 | 取引 | 150万円 | 60㎡ | 3DK | 2.5万 |
| 2020年7〜9月 | 取引 | 350万円 | 60㎡ | 2LDK | 5.8万 |
| 2019年4〜6月 | 取引 | 220万円 | 60㎡ | 3LDK | 3.7万 |
| 2019年4〜6月 | 取引 | 280万円 | 60㎡ | 3LDK | 4.7万 |
| 2017年4〜6月 | 取引 | 400万円 | 60㎡ | 3LDK | 6.7万 |
| 2016年1〜3月 | 取引 | 460万円 | 60㎡ | 3LDK | 7.7万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市兵庫区菊水町・1974年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 120〜150万円 | 190〜260万円 | 150〜220万円 | 4.1〜4.8万円 | 28.0% |
| 25㎡ | 140〜190万円 | 240〜330万円 | 190〜280万円 | 4.7〜5.6万円 | 25.9% |
| 30㎡ | 170〜230万円 | 290〜400万円 | 230〜330万円 | 5.1〜6.0万円 | 23.2% |
| 50㎡ | 260〜340万円 | 430〜590万円 | 340〜490万円 | 6.1〜7.2万円 | 18.7% |
| 60㎡ | 310〜410万円 | 520〜710万円 | 410〜590万円 | 6.4〜7.6万円 | 16.3% |
| 70㎡ | 360〜480万円 | 600〜820万円 | 480〜690万円 | 6.5〜7.7万円 | 14.2% |
| 80㎡ | 410〜550万円 | 690〜940万円 | 540〜780万円 | 6.6〜7.8万円 | 12.6% |
| 90㎡ | 460〜620万円 | 770〜1,060万円 | 610〜880万円 | 7.3〜8.5万円 | 12.3% |
夢野ハイタウンでよく取引される広さは60㎡前後です。価格の出し方
神戸市兵庫区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
今の耐震基準（新耐震）は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物から適用されます。この建物はそれより前の完成で、旧耐震基準です。
菊水町の15歳未満は365人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
湊川駅のマンション相場をすべて見る夢野の丘小学校区のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で360〜480万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は600〜820万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は480〜690万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には65㎡の部屋が480万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月6.5〜7.7万円が目安です（神戸市兵庫区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約28万円、売り出しの上限で坪約39万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市兵庫区の中古マンション全体は坪約172万円です。
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売れます。この10年で37件の取引があります。耐震診断の結果や修繕の記録をそろえると、買い手の不安が減り、値下げ交渉を受けにくくなります。