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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引14件をもとに、8,540万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約1.9%。西宮市の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は西宮市の平均家賃（2023年）×100〜114%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪288万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪260〜336万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪403万円 |
| 買取の目安 | 坪173〜230万円 |
| 西宮市の中古マンション（2026年） | 坪158万円 |
西宮市の取引5件以上のマンション734棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は22番目（上位3%）。㎡約85万円で、区の真ん中（㎡50万円）より70%上です。
西宮市の中古マンションは5年で+15%。2008年前後に建った同年代のマンションは3年で+9.1%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は6,100〜8,540万円です。
苦楽園口駅から約170m（町の中心から）。1日の乗降客数は約10,661人で、夙川駅（約790m）も使えます。
築18年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、2回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
これまでの取引では3LDK（6件）、2LDK（5件）が多く、82㎡前後の部屋がよく動いています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は5,300万円（100㎡）から9,600万円（130㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2024年1〜3月の㎡88万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約288万円、高値で売り出すなら約403万円までが目安です。西宮市全体の坪約158万円と比べると82%上回っています。近くの地価公示（西宮市南越木岩町）は土地の坪単価が約185万円です。
南越木岩町の人口は2015年840人→2020年791人（-6%）。人口が減っている町では、買取や賃貸もあわせて比べるのがおすすめです。
過去10年の取引は14件、うち直近3年で7件。2026年1〜3月に90㎡の部屋が7,100万円で成約しています。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
となりの結善町で調べた結果です（想定最大規模）。5階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約19.8m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡53〜87万円。西宮市の同じ年代のマンションは3年で+9.1%、西宮市全体は5年で+15%です。直近（2026年1〜3月）は90㎡の部屋が7,100万円（㎡79万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 成約 | 7,100万円 | 90㎡ | 3LDK | 78.9万 |
| 2025年10〜12月 | 取引 | 6,500万円 | 80㎡ | 2LDK | 81.2万 |
| 2025年7〜9月 | 成約 | 6,500万円 | 85㎡ | 2LDK+S | 76.5万 |
| 2025年4〜6月 | 成約 | 5,900万円 | 85㎡ | 2LDK | 69.4万 |
| 2025年1〜3月 | 取引 | 6,300万円 | 80㎡ | 3LDK | 78.8万 |
| 2024年7〜9月 | 成約 | 5,400万円 | 80㎡ | 2LDK | 67.5万 |
| 2024年1〜3月 | 成約 | 7,900万円 | 90㎡ | 3LDK | 87.8万 |
| 2023年1〜3月 | 成約 | 9,600万円 | 130㎡ | 4LDK | 73.8万 |
| 2021年1〜3月 | 取引 | 5,400万円 | 70㎡ | 2LDK | 77.1万 |
| 2020年7〜9月 | 取引 | 5,300万円 | 100㎡ | 3LDK | 53.0万 |
| 2020年7〜9月 | 取引 | 6,300万円 | 80㎡ | — | 78.8万 |
| 2020年1〜3月 | 取引 | 8,300万円 | 100㎡ | 3LDK | 83.0万 |
| 2018年10〜12月 | 取引 | 6,900万円 | 80㎡ | 2LDK | 86.2万 |
| 2017年4〜6月 | 取引 | 6,200万円 | 80㎡ | 3LDK | 77.5万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（西宮市南越木岩町・2008年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 1,170〜1,560万円 | 1,950〜2,730万円 | 1,760〜2,280万円 | 4.4〜5.1万円 | 2.5% |
| 25㎡ | 1,460〜1,950万円 | 2,440〜3,420万円 | 2,200〜2,850万円 | 5.3〜6.1万円 | 2.4% |
| 30㎡ | 1,760〜2,340万円 | 2,930〜4,100万円 | 2,640〜3,420万円 | 5.9〜6.8万円 | 2.2% |
| 50㎡ | 2,610〜3,480万円 | 4,360〜6,100万円 | 3,930〜5,090万円 | 8.2〜9.5万円 | 2.1% |
| 60㎡ | 3,140〜4,180万円 | 5,230〜7,320万円 | 4,720〜6,100万円 | 9.3〜10.7万円 | 2.0% |
| 70㎡ | 3,660〜4,880万円 | 6,100〜8,540万円 | 5,500〜7,120万円 | 10.4〜11.9万円 | 1.9% |
| 80㎡ | 4,180〜5,570万円 | 6,970〜9,760万円 | 6,290〜8,140万円 | 11.5〜13.2万円 | 1.8% |
| 90㎡ | 4,700〜6,270万円 | 7,840〜10,980万円 | 7,070〜9,150万円 | 12.8〜14.7万円 | 1.8% |
プレティナージュ苦楽園でよく取引される広さは82㎡前後です。価格の出し方
西宮市の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
南越木岩町の15歳未満は106人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
苦楽園口駅のマンション相場をすべて見る北夙川小学校区のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で3,660〜4,880万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は6,100〜8,540万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は5,500〜7,120万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には90㎡の部屋が7,100万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月10.4〜11.9万円が目安です（西宮市の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約288万円、売り出しの上限で坪約403万円です（最新の水準に引き直した目安）。西宮市の中古マンション全体は坪約158万円です。
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売れます。この10年で14件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。