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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引13件をもとに、3,280万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約4.8%。西宮市の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は西宮市の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪114万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪97〜129万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪155万円 |
| 買取の目安 | 坪68〜91万円 |
| 西宮市の中古マンション（2026年） | 坪158万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約36万円。西宮市で取引5件以上のマンション734棟の中で535番目（上位73%）で、区の中央値（㎡50万円）より27%低い水準です。
坪単価に直すと、成約の中心で約114万円、高値で売り出すなら約155万円までが目安です。西宮市の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約158万円なので、28%低めです。近くの地価公示（西宮市甲子園六）は土地の坪単価が約161万円です。
上鳴尾町の人口は2015年2,101人→2020年2,026人（-4%）。人口が減っている町では、買取や賃貸もあわせて比べるのがおすすめです。
過去10年の取引は13件、うち直近3年で6件。2025年10〜12月に95㎡の部屋が3,400万円で取引しています。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
西宮市の中古マンションは5年で+15%。1988年前後に建った同年代のマンションは3年で+7.4%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で3,280万円からの売り出しを検討できます。
鳴尾・武庫川女子大前駅から約310m（町の中心から）。1日の乗降客数は約23,749人で、甲子園駅（約570m）も使えます。
築38年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、3回目の時期に入っています。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
取引が多い間取りは3LDK（5件）、4LDK（3件）。広さは75〜95㎡の部屋が中心です。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は2,000万円（70㎡）から3,600万円（105㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2020年7〜9月の㎡40万円です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。4階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約1.3m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡22〜40万円。西宮市の同じ年代のマンションは3年で+7.4%、西宮市全体は5年で+15%です。直近（2025年10〜12月）は95㎡の部屋が3,400万円（㎡36万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025年10〜12月 | 取引 | 3,400万円 | 95㎡ | 4LDK | 35.8万 |
| 2025年7〜9月 | 取引 | 3,600万円 | 95㎡ | 4LDK | 37.9万 |
| 2025年4〜6月 | 取引 | 2,600万円 | 95㎡ | 3LDK | 27.4万 |
| 2025年4〜6月 | 成約 | 2,600万円 | 105㎡ | 3LDK | 24.8万 |
| 2025年4〜6月 | 成約 | 3,600万円 | 105㎡ | 4LDK | 34.3万 |
| 2024年10〜12月 | 取引 | 2,100万円 | 95㎡ | — | 22.1万 |
| 2022年7〜9月 | 取引 | 2,700万円 | 80㎡ | 3LDK | 33.8万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 2,500万円 | 75㎡ | 2LDK | 33.3万 |
| 2021年10〜12月 | 取引 | 2,500万円 | 70㎡ | — | 35.7万 |
| 2020年10〜12月 | 取引 | 2,600万円 | 70㎡ | 3LDK | 37.1万 |
| 2020年7〜9月 | 取引 | 3,200万円 | 80㎡ | 3LDK | 40.0万 |
| 2019年10〜12月 | 取引 | 2,200万円 | 80㎡ | — | 27.5万 |
| 2019年7〜9月 | 取引 | 2,000万円 | 70㎡ | — | 28.6万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（西宮市上鳴尾町・1988年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 460〜620万円 | 770〜1,050万円 | 660〜880万円 | 4.0〜4.7万円 | 6.4% |
| 25㎡ | 580〜770万円 | 960〜1,310万円 | 820〜1,100万円 | 4.7〜5.5万円 | 6.1% |
| 30㎡ | 690〜920万円 | 1,160〜1,580万円 | 990〜1,310万円 | 5.3〜6.2万円 | 5.7% |
| 50㎡ | 1,030〜1,380万円 | 1,720〜2,350万円 | 1,470〜1,960万円 | 7.4〜8.6万円 | 5.3% |
| 60㎡ | 1,240〜1,650万円 | 2,060〜2,820万円 | 1,760〜2,350万円 | 8.4〜9.8万円 | 5.0% |
| 70㎡ | 1,440〜1,930万円 | 2,410〜3,280万円 | 2,060〜2,740万円 | 9.3〜10.9万円 | 4.8% |
| 80㎡ | 1,650〜2,200万円 | 2,750〜3,750万円 | 2,350〜3,130万円 | 10.3〜12.0万円 | 4.6% |
| 90㎡ | 1,860〜2,480万円 | 3,100〜4,220万円 | 2,650〜3,520万円 | 11.5〜13.5万円 | 4.6% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
西宮市の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
1982年以降に完成した建物は新耐震基準です。買い手の住宅ローン控除は、築年数にかかわらず使えます（2022年の税制改正から）。
上鳴尾町の15歳未満は232人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
鳴尾・武庫川女子大前駅のマンション相場をすべて見る鳴尾北小学校区のマンションを見る
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で1,440〜1,930万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は2,410〜3,280万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は2,060〜2,740万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2025年10〜12月には95㎡の部屋が3,400万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月9.3〜10.9万円が目安です（西宮市の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約114万円、売り出しの上限で坪約155万円です（最新の水準に引き直した目安）。西宮市の中古マンション全体は坪約158万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。甲子園上鳴尾シティハウスの買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で13件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。