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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引3件をもとに、4,360万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約3.2%。明石市の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は明石市の平均家賃（2023年）×90〜105%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪128万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪108〜171万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪206万円 |
| 買取の目安 | 坪77〜102万円 |
| 明石市の中古マンション（2026年） | 坪73万円 |
明石市の取引5件以上のマンション321棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は35番目（上位11%）。㎡約48万円で、区の真ん中（㎡25万円）より91%上です。
築22年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、2回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
広さの真ん中は80㎡で、間取りは4LDK（2件）、3LDK（1件）の順に取引されています。
過去の取引は2,500万円（75㎡）から4,200万円（95㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2021年4〜6月の㎡44万円です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約128万円。上限で売り出すと約206万円になります。明石市全体の坪約73万円と比べると76%上回っています。近くの地価公示（明石市大明石町１丁目）は土地の坪単価が約101万円です。
鷹匠町の人口は2015年1,337人→2020年1,358人（+2%）。人口はほぼ横ばいです。
過去10年の取引は3件、うち直近3年で0件。2021年4〜6月に80㎡の部屋が2,900万円で成約しています。取引の間隔があくこともあるため、売り出し価格の決め方が大切です。
明石市の中古マンションは5年で+10%。2004年前後に建った同年代のマンションは3年で-25.0%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は2,710〜4,360万円です。
明石駅から約680m（町の中心から）。1日の乗降客数は約93,014人で、山陽明石駅（約720m）も使えます。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
となりの大明石町で調べた結果です（想定最大規模）。6階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約3.4m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡33〜44万円。明石市の同じ年代のマンションは3年で-25.0%、明石市全体は5年で+10%です。直近（2021年4〜6月）は80㎡の部屋が2,900万円（㎡36万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021年4〜6月 | 成約 | 2,900万円 | 80㎡ | 3LDK | 36.2万 |
| 2021年4〜6月 | 成約 | 4,200万円 | 95㎡ | 4LDK | 44.2万 |
| 2016年7〜9月 | 取引 | 2,500万円 | 75㎡ | 4LDK | 33.3万 |
取引が3件と少ないため、価格の幅を広めにとっています。出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（明石市鷹匠町・2004年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 520〜690万円 | 870〜1,390万円 | 730〜1,160万円 | 4.1〜4.8万円 | 5.8% |
| 25㎡ | 650〜870万円 | 1,080〜1,740万円 | 920〜1,450万円 | 4.9〜5.7万円 | 5.6% |
| 30㎡ | 780〜1,040万円 | 1,300〜2,090万円 | 1,100〜1,740万円 | 5.5〜6.4万円 | 5.3% |
| 50㎡ | 1,160〜1,550万円 | 1,940〜3,110万円 | 1,640〜2,600万円 | 6.9〜8.0万円 | 4.4% |
| 60㎡ | 1,390〜1,860万円 | 2,320〜3,740万円 | 1,960〜3,110万円 | 6.9〜8.1万円 | 3.7% |
| 70㎡ | 1,630〜2,170万円 | 2,710〜4,360万円 | 2,290〜3,630万円 | 7.0〜8.2万円 | 3.2% |
| 80㎡ | 1,860〜2,480万円 | 3,100〜4,980万円 | 2,620〜4,150万円 | 7.1〜8.2万円 | 2.8% |
| 90㎡ | 2,090〜2,790万円 | 3,480〜5,610万円 | 2,940〜4,670万円 | 7.8〜9.1万円 | 2.8% |
階・向き・眺望で変わります。価格の出し方
相場の伸びはゆるやかです。急がない場合は、貸して家賃を得ながら売り時を待つ方法もあります。早く現金化したい場合は買取が向いています。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
鷹匠町の15歳未満は216人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で1,630〜2,170万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は2,710〜4,360万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は2,290〜3,630万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2021年4〜6月には80㎡の部屋が2,900万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月7.0〜8.2万円が目安です（明石市の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約128万円、売り出しの上限で坪約206万円です（最新の水準に引き直した目安）。明石市の中古マンション全体は坪約73万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。ネバーランド明石公園の買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で3件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。