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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月18日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引18件をもとに、1,610万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約6.9%。神戸市垂水区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市垂水区の平均家賃（2023年）×85〜100%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪58万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪49〜63万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪76万円 |
| 買取の目安 | 坪35〜46万円 |
| 神戸市垂水区の中古マンション（2026年） | 坪60万円 |
神戸市垂水区の取引5件以上のマンション237棟を㎡単価の高い順に並べると、この建物は143番目（上位60%）。㎡約17万円で、区の真ん中（㎡18万円）より9%下です。
これまでの取引では3LDK（12件）、2LDK（3件）が多く、62㎡前後の部屋がよく動いています。同じ間取りの売り出しが重なると値下げ合戦になりやすいので、時期をずらすのも手です。
過去の取引は600万円（55㎡）から1,600万円（70㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2022年7〜9月の㎡23万円です。
1坪（約3.3㎡）あたり、成約の中心は約58万円。上限で売り出すと約76万円になります。神戸市垂水区の中古マンションの坪単価（2026年の中央値）は約60万円なので、ほぼ同じ水準です。近くの地価公示（神戸市垂水区塩屋北町２丁目）は土地の坪単価が約26万円です。
松風台の人口は2015年2,153人→2020年2,008人（-7%）。人口が減っている町では、買取や賃貸もあわせて比べるのがおすすめです。
過去10年の取引は18件、うち直近3年で8件。2026年1〜3月に60㎡の部屋が1,100万円で成約しています。取引が続いている建物なので、買い手がつきやすい部類です。
神戸市垂水区の中古マンションは5年で-2%。1985年前後に建った同年代のマンションは3年で+19.0%動いています。今の水準で売り出すなら、70㎡で1,610万円からの売り出しを検討できます。
山陽塩屋駅から約1,450m（町の中心から）。1日の乗降客数は約1,114人。
築41年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、4回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
町の中の地点で調べた結果です（想定最大規模）。標高は約71.2m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡10〜22万円。神戸市垂水区の同じ年代のマンションは3年で+19.0%、神戸市垂水区全体は5年で-2%です。直近（2026年1〜3月）は60㎡の部屋が1,100万円（㎡18万円）で成約しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026年1〜3月 | 成約 | 1,100万円 | 60㎡ | 3LDK | 18.3万 |
| 2025年10〜12月 | 成約 | 1,200万円 | 60㎡ | 2LDK | 20.0万 |
| 2025年10〜12月 | 成約 | 1,300万円 | 70㎡ | 3LDK | 18.6万 |
| 2025年7〜9月 | 成約 | 1,500万円 | 70㎡ | 2LDK | 21.4万 |
| 2025年1〜3月 | 成約 | 1,100万円 | 70㎡ | 3LDK | 15.7万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 990万円 | 65㎡ | 3LDK | 15.2万 |
| 2024年10〜12月 | 成約 | 1,400万円 | 75㎡ | 3LDK | 18.7万 |
| 2024年7〜9月 | 成約 | 660万円 | 60㎡ | 3LDK | 11.0万 |
| 2023年10〜12月 | 成約 | 650万円 | 60㎡ | 3LDK | 10.8万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 1,100万円 | 70㎡ | 2LDK+S | 15.7万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 1,000万円 | 60㎡ | 3LDK | 16.7万 |
| 2023年7〜9月 | 成約 | 1,300万円 | 75㎡ | 3LDK | 17.3万 |
| 2022年7〜9月 | 成約 | 1,600万円 | 75㎡ | 3LDK | 21.3万 |
| 2022年7〜9月 | 取引 | 1,600万円 | 70㎡ | 3LDK | 22.9万 |
| 2022年1〜3月 | 成約 | 1,200万円 | 60㎡ | 3DK | 20.0万 |
| 2021年4〜6月 | 取引 | 600万円 | 55㎡ | 3LDK | 10.9万 |
| 2020年4〜6月 | 取引 | 690万円 | 55㎡ | 2LDK | 12.5万 |
| 2016年10〜12月 | 取引 | 630万円 | 55㎡ | 2DK | 11.5万 |
出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市垂水区松風台・1985年・SRC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 240〜310万円 | 390〜520万円 | 330〜430万円 | 3.6〜4.3万円 | 12.2% |
| 25㎡ | 290〜390万円 | 490〜650万円 | 410〜540万円 | 4.2〜4.9万円 | 11.2% |
| 30㎡ | 350〜470万円 | 590〜770万円 | 500〜650万円 | 4.5〜5.3万円 | 10.1% |
| 50㎡ | 530〜700万円 | 880〜1,150万円 | 740〜960万円 | 5.3〜6.2万円 | 7.9% |
| 60㎡ | 630〜840万円 | 1,050〜1,380万円 | 880〜1,150万円 | 5.4〜6.4万円 | 6.8% |
| 70㎡ | 740〜980万円 | 1,230〜1,610万円 | 1,030〜1,340万円 | 6.4〜7.6万円 | 6.9% |
| 80㎡ | 840〜1,120万円 | 1,400〜1,840万円 | 1,180〜1,540万円 | 7.5〜8.8万円 | 7.0% |
| 90㎡ | 950〜1,260万円 | 1,580〜2,070万円 | 1,320〜1,730万円 | 8.4〜9.9万円 | 7.0% |
グリーンコーポジェームス山壱番館でよく取引される広さは62㎡前後です。価格の出し方
神戸市垂水区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
1982年以降に完成した建物は新耐震基準です。買い手の住宅ローン控除は、築年数にかかわらず使えます（2022年の税制改正から）。
松風台の15歳未満は140人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
山陽塩屋駅のマンション相場をすべて見る塩屋小学校区のマンションを見る
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
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70㎡で740〜980万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は1,230〜1,610万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は1,030〜1,340万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2026年1〜3月には60㎡の部屋が1,100万円で成約しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月6.4〜7.6万円が目安です（神戸市垂水区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約58万円、売り出しの上限で坪約76万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市垂水区の中古マンション全体は坪約60万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。グリーンコーポジェームス山壱番館の買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で18件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。