2,680〜3,580万円
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宅地建物取引士監修
航空写真：国土地理院
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最終更新：2026年10月23日／監修：宅地建物取引士 シュース健人
【最短1週間で現金化！】
監修：宅地建物取引士 シュース健人大阪府 第118737号／株式会社GEEZ 大阪府知事(2)第62068号
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買取の無料査定建物内の取引4件をもとに、6,500万円から売り出せます
仲介の無料査定表面利回り約2.6%。神戸市灘区の平均家賃（2023年）をもとに計算
賃貸の無料相談家賃は神戸市灘区の平均家賃（2023年）×100〜114%。買取・仲介・賃貸のちがい
| 実際に売れた価格の中心 | 坪211万円 |
|---|---|
| 実際に売れた価格の幅 | 坪187〜256万円 |
| 売り出し価格の上限 | 坪307万円 |
| 買取の目安 | 坪127〜169万円 |
| 神戸市灘区の中古マンション（2026年） | 坪150万円 |
最新の水準に引き直した㎡単価は約62万円。神戸市灘区で取引5件以上のマンション264棟の中で49番目（上位19%）で、区の中央値（㎡46万円）より35%高い水準です。
過去10年の取引は4件、うち直近3年で0件。いちばん新しいのは2022年7〜9月の65㎡（3,700万円）です。取引の間隔があくこともあるため、売り出し価格の決め方が大切です。
神戸市灘区の中古マンションは5年で+10%。2007年前後に建った同年代のマンションは3年で+17.9%動いています。この流れを反映して、70㎡の売り出し価格の目安は4,470〜6,500万円です。
石屋川駅から約440m（町の中心から）。1日の乗降客数は約6,777人で、六甲道駅（約750m）も使えます。
築19年。大規模修繕はおよそ12〜15年ごとなので、2回目の時期を見据えておきましょう。修繕積立金の残高と次の工事の予定は、買い手が必ず確かめる点です。
これまでの取引では2LDK（2件）、4LDK（1件）が多く、60㎡前後の部屋がよく動いています。
過去の取引は3,000万円（55㎡）から5,100万円（95㎡）まで。㎡単価がいちばん高かったのは2021年10〜12月の㎡62万円です。
坪単価に直すと、成約の中心で約211万円、高値で売り出すなら約307万円までが目安です。神戸市灘区全体の坪約150万円と比べると40%上回っています。近くの地価公示（神戸市灘区記田町３丁目）は土地の坪単価が約137万円です。
中郷町の人口は2015年1,227人→2020年1,229人（+0%）。人口はほぼ横ばいです。
出典：国土地理院・ハザードマップポータルサイト
となりの記田町で調べた結果です（想定最大規模）。5階建てのため上の階は浸からない想定ですが、電気設備や駐車場の位置は管理組合で確認を。標高は約10.2m。
建物内の取引は50㎡以上が㎡53〜62万円。神戸市灘区の同じ年代のマンションは3年で+17.9%、神戸市灘区全体は5年で+10%です。直近（2022年7〜9月）は65㎡の部屋が3,700万円（㎡57万円）で取引しています。
| 時期 | 価格 | 広さ | 間取り | ㎡単価 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 2022年7〜9月 | 取引 | 3,700万円 | 65㎡ | 3LDK | 56.9万 |
| 2021年10〜12月 | 取引 | 3,100万円 | 50㎡ | 2LDK | 62.0万 |
| 2021年10〜12月 | 成約 | 3,000万円 | 55㎡ | 2LDK | 54.5万 |
| 2021年7〜9月 | 取引 | 5,100万円 | 95㎡ | 4LDK | 53.7万 |
取引が4件と少ないため、価格の幅を広めにとっています。出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（神戸市灘区中郷町・2007年・RC）。最新（2026年1〜3月）の水準に引き直しています。計算方法
| 広さ | 買取で売る | 仲介の売り出し価格 | 実際に売れた価格 | 貸す（月額） | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 20㎡ | 860〜1,150万円 | 1,430〜2,080万円 | 1,270〜1,730万円 | 4.6〜5.3万円 | 3.6% |
| 25㎡ | 1,070〜1,430万円 | 1,790〜2,600万円 | 1,590〜2,170万円 | 5.4〜6.2万円 | 3.4% |
| 30㎡ | 1,290〜1,720万円 | 2,150〜3,120万円 | 1,910〜2,600万円 | 6.0〜6.9万円 | 3.1% |
| 50㎡ | 1,920〜2,560万円 | 3,200〜4,640万円 | 2,840〜3,870万円 | 8.4〜9.6万円 | 2.9% |
| 60㎡ | 2,300〜3,070万円 | 3,830〜5,570万円 | 3,400〜4,640万円 | 9.6〜11.1万円 | 2.8% |
| 70㎡ | 2,680〜3,580万円 | 4,470〜6,500万円 | 3,970〜5,420万円 | 10.6〜12.2万円 | 2.6% |
| 80㎡ | 3,070〜4,090万円 | 5,110〜7,430万円 | 4,540〜6,190万円 | 11.6〜13.3万円 | 2.5% |
| 90㎡ | 3,450〜4,600万円 | 5,750〜8,360万円 | 5,100〜6,970万円 | 12.9〜14.8万円 | 2.5% |
ドルフ六甲道ヴェルデグラツィオでよく取引される広さは60㎡前後です。価格の出し方
神戸市灘区の相場は上向きです。急がなければ、売り出し価格の上限から始めて反応を見る方法が合います。貸して様子を見る選択肢もあります。
新耐震基準の建物で、買い手の住宅ローン控除も使えます。築年数が浅いうちは、相場に近い価格で売りやすい時期です。
中郷町の15歳未満は208人（2020年）。
価格の根拠は、宅地建物取引士 シュース健人（大阪府 第118737号）が確認しています。ご相談から引き渡しまで同じ担当者がつきます。
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2021年以降の国の取引データの件数。
2019〜21年と2024年以降の㎡単価の中央値の比較。
2019〜21年と2024年以降の中古マンション㎡単価の比較（取引10件以上の町）。
直近3年の中古マンション㎡単価の中央値。
70㎡で2,680〜3,580万円ほどです。GEEZが複数の買取業者にまとめて査定を出し、いちばん条件のよい先をご提案します。
70㎡なら、仲介での売り出し価格は4,470〜6,500万円が目安です。国の成約データでは、実際に売れた価格は3,970〜5,420万円です。眺望のよい上の階やリフォーム済みの部屋は、上限から売り出して反応を見る方法もあります。2022年7〜9月には65㎡の部屋が3,700万円で取引しています。ページ上の価格ボードで広さを変えて試せます。
70㎡で月10.6〜12.2万円が目安です（神戸市灘区の平均家賃から計算）。管理委託料や修繕積立金を差し引いた手取りと、売った場合の金額を並べてご説明します。
実際に売れた価格の中心で坪約211万円、売り出しの上限で坪約307万円です（最新の水準に引き直した目安）。神戸市灘区の中古マンション全体は坪約150万円です。
このページの「かんたんオンライン査定」で、広さとご希望を選んでメールアドレスを入れるだけです。ドルフ六甲道ヴェルデグラツィオの買取価格・売り出し価格・家賃の目安をまとめてお送りします。お電話（06-7777-4333）でも受け付けています。
売れます。この10年で4件の取引があります。修繕の記録と管理の状態をそろえると、築年数の不利を小さくできます。